Правовое регулирование залога недвижимости ипотека

Автор: | 27.02.2018

Залог недвижимости ипотека форма договора, регистрация, особенности правового регулирования

Главная > Курсовая работа >Государство и право

Федеральное Государственное Образовательное Учреждение

Высшего Профессионального Образования

Сибирская Академия Государственной Службы

Институт переподготовки специалистов

по дисциплине «Гражданское право»

на тему: «Залог недвижимости (ипотека): форма договора, регистрация, особенности правового регулирования»

Глава 1. Залог недвижимости (ипотека) – понятие и сущность 5

1.1 Понятие недвижимости и залога недвижимости (ипотеки), ее отличия от других видов залога 5

1.2 Действующее законодательство России об ипотеке 8

1.3 Стороны договора о залоге недвижимости. 9

Глава 2. Заключение и исполнение договора о залоге недвижимости 12

2.1 Форма и содержание договора о залоге недвижимости 12

2.2 Заключение и государственная регистрация договора об ипотеке 17

2.3 Исполнение договора о залоге недвижимости 20

Глава 3. Особенности правового регулирования залога некоторых видов недвижимости 22

3.1 Особенности ипотеки земельных участков 22

3.2 Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений 25

3.3 Особенности ипотеки жилых домов и квартир 29

Список использованной литературы 33

Актуальность данной темы заключается в том, что залог недвижимости (ипотека) за последние годы получил активное распространение в России. Во многом это связано с массовой миграцией населения, что до предела обострило жилищную проблему в нашем государстве. Действующая прежде государственная система предоставления муниципального и ведомственного жилья распалась. В этих условиях многие стали обращать свое внимание на институт ипотеки, который является, чуть ли не единственным способом решения жилищной проблемы в стране.

При написании данной курсовой работы я поставил перед собой следующую цель: дать комплексную характеристику залогу недвижимости (ипотеке) как одного из видов залога, обладающего своими характерными чертами и особенностями.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

Рассмотреть понятие и сущность залога недвижимости (ипотеки), действующее российское законодательства об ипотеке, и определить характерные черты ипотеки, которые отличают ее от других видов залога.

Дать правовую характеристику сторон договора об ипотеке, их правам и обязанностям, вытекающим из договора об ипотеке.

Описать требования, необходимые при заключении договора о залоге недвижимости (форма договора и его содержание) и его государственной регистрации.

Выявить особенности правового регулирования залога конкретных категорий недвижимости, таких как: земельные участки; предприятия, здания и сооружения; жилые дома и квартиры.

Объект изучения — имущественные отношения, возникающие между юридически равными и независимыми субъектами, по поводу залога недвижимости (ипотеки).

Предмет изучения — залог различных видов недвижимости.

При написании курсовой работы я использовал следующие методы:

Научно-правовой метод, поскольку в курсовой работе дается определение ключевым понятиям, имеющим отношение к ипотеке. Такими понятиями являются недвижимость, залог недвижимости (ипотека), залогодатель, залогодержатель, договор и т. д.

Метод комплексного анализа, поскольку при описании залога недвижимости (ипотеки) я использовал не только правовую характеристику данного института, но и рассматривал данный институт с экономической точки зрения.

Исторический метод, поскольку в своей работе я делаю упоминание на историческое развитие института залога недвижимости (ипотеки).

Практическая значимость работы заключается в том, что начинающие юристы должны ориентироваться в операциях с недвижимостью (в частности, в ее залоге) – курсовая работа может этому способствовать.

При написании курсовой работы, помимо действующего российского законодательства и судебной практики, регулирующих отношения в сфере залога недвижимости (ипотеки), использовалась учебная и научная литература С. Гришаева, Е. Герасимова, А. Козырина, А.В. Толкушина, В.В. Кущенко и других авторов.

Глава 1. Залог недвижимости (ипотека) – понятие и сущность

1.1 Понятие недвижимости и залога недвижимости (ипотеки), ее отличия от других видов залога

По общему правилу недвижимость 1 – это земельные участки и все то, что с ними связано. Однако российское законодательство относит к недвижимому имуществу и приравненные к нему движимые вещи (например, воздушные и морские суда). Приравнивание некоторых вполне движимых вещей к недвижимым связано не с их родовыми или видовыми признаками, а с распространением на них специального правового режима, установленного для реально недвижимых объектов.

В гражданском обороте совершаются различные операции с недвижимостью, в том числе и ее залог. Залог недвижимости (ипотека) является одним из видов залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» по существу идентична формулировке договора залога, данного в ГК РФ.

Слово «ипотека» в обиход ввел афинский реформатор Солон, который в ходе своих реформ предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную. На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался «ипотекой» (подставкой). Столб на участке ставился в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное, принесенное 2 .

Современное же представление об ипотеке, естественно, изменило свой смысл, поскольку под ипотекой определяется залог различных видов недвижимости, непосредственно связанных с землей. Несмотря на это основная идея ипотеки и в древние времена и в современный период остается одинаковой: обеспечение требований кредитора за счет заложенного имущества.

Как разновидность залога, ипотека является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер ипотеки проявляется в том, что залогом может быть только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, купли-продажи, кредитного договора и иных договоров. Мнимое требование не может обеспечиваться. Если по договору займа, обеспеченному ипотекой, не последовало передачи средств должнику, не возникает и реальное требование кредитора к должнику 3 .

В сущности залога недвижимости (ипотеки) необходимо выделить юридический и экономический аспекты:

Юридический аспект: ипотека является ограничением прав собственности на объекты недвижимого имущества, заключающемся в преимущественном удовлетворении основного требования из стоимости заложенного имущества.

Экономический аспект: ипотека является дополнительным инструментом обеспечения оборота и перераспределения имущества в случаях, когда применение других механизмов (например, купли-продажи, приватизации) экономически нецелесообразно.

Закон об ипотеке, по существу, выделяет 2 вида ипотеки (законодательство РФ на данный момент не дает конкретного определения данным видам):

Ипотека в силу закона – это залог недвижимого имущества, возникающего на основании федерального закона.

Ипотека по договору – это залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами 4 .

Различия между указанными видами ипотеки заключается в том, что:

— ипотека в силу закона возникает с момента государственной регистрации прав собственности на имущество;

— ипотека по договору возникает с момента заключения этого договора.

— ипотека в силу закона всегда возникает: при передаче недвижимого имущества по договору ренты; по договору пожизненного содержания с иждивение; при покупке недвижимого имущества в кредит; при приобретении жилого дома или квартиры за счет кредита банка.

— ипотека по договору возникает в иных случаях, не предусмотренных законом.

Разделение указанных видов ипотеки чрезвычайно важно с позиции соблюдения требований действующего гражданского законодательства и, в частности, таких законодательных актов, как ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Поскольку ипотека является отдельным видом залога, соответственно существует и ряд особенностей, которыми она отличается от других видов залога. Анализ изученного материала способствовал выделению следующих отличий ипотеки:

Ипотека, отличается от других видов залога, в первую очередь, предметом залога. При ипотеке (залоге недвижимости) закладывается только недвижимое имущество 5 .

При залоге недвижимого имущества необходима государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином государственном реестре.

При ипотеке возможен залог объектов незавершенного строительства недвижимого имущества, а также наряду с этим и залог принадлежащих залогодателю стройматериалов и оборудования, которые заготовлены для строительства здания, сооружения, жилого дома (ст. 76 ФЗ «Об ипотеке»). Данные действия невозможны, к примеру, при залоге движимых вещей.

При ипотеке возможны случаи залога недвижимости, находящейся в совместной собственности. В такой ситуации ипотека может быть установлена при наличии письменного согласия на это всех собственником совместного имущества.

Залог недвижимости предусматривает страховку заложенных объектов. Согласно п. 2 ст. 31 ФЗ РФ «Об ипотеке», «при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства — на сумму не ниже суммы этого обязательства 6 ». Данное положение очень важно для залогодержателя, поскольку это гарантирует ему сохранность заложенного объекта недвижимости. С другой стороны данное обязательство залогодателя лишает его возможности обмана при ипотеке.

§ 4. Особенности залога недвижимого имущества (ипотеки).

1. Понятие ипотеки. Ипотека является видом залога, получившим заметное распространение в современном имущественном обороте. Она используется при предоставлении крупных кредитов, а также приобретении жилья с рассрочкой платежа.

3. Обязательства участников ипотеки. При установлении ипотеки ее предмет всегда остается во владении залогодателя. Он вправе пользоваться заложенным имуществом и извлекать из него плоды и доходы. Вместе с тем залогодатель обязан обеспечивать сохранность имущества, в отношении которого установлена ипотека. Эта его обязанность включает обязательства трех групп.
Во-первых, он должен за свой счет страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, причем залогодержатель вправе претендовать на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, независимо от того, в чью пользу было проведено страхование.
Во-вторых, залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию, в частности производить текущий и капитальный ремонт имущества. Залогодержатель вправе проверять выполнение залогодателем этой его обязанности.
В-третьих, на обязанности залогодателя лежит защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц с использованием для этого способов защиты имущественных прав, предусмотренных ст. 12 ГК. Если залогодатель бездействует, способы защиты залогодержатель может использовать самостоятельно без специальной на то доверенности от залогодателя.
Установление ипотеки не лишает залогодателя права распоряжаться заложенным имуществом путем его продажи, обмена, внесения в качестве вклада, сдачи в аренду, а также совершать в отношении этого имущества последующую ипотеку. Однако на отчуждение предмета ипотеки должно быть получено согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, а последующая ипотека может быть запрещена этим договором или в нем могут быть установлены условия совершения последующей ипотеки.
4. Реализация прав по ипотеке. В случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, залогодержатель, как и при других видах залога, вправе требовать удовлетворения за счет реализации того имущества, которое было предметом ипотеки.
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по ипотеке, на основании решения суда. Закон об ипотеке определяет круг вопросов, которые решает суд, и позволяет суду при наличии уважительных причин отсрочить исполнение решения о принудительном взыскании на срок до года.
Закон об ипотеке содержит правила об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (ст. 55). Такое урегулирование, как и при других видах залога, в определенных случаях не допускается. В иных случаях стороны (залогодатель и залогодержатель) заключают соглашение, в котором определяют суммы, подлежащие уплате залогодержателю, и способы реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем в счет погашения задолженности.

Понятие и основания возникновения ипотеки, ее правовое регулирование

Ипотека — залог недвижимого имущества — является одним из способов f обеспечения исполнения обязательств, в силу которого кредитор (залогодержатель) приобретает право в случае неисполнения должником

обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Требования кредитора-залогодержателя могут быть удовлетворены путем продажи заложенного недвижимого имущества на торгах, проводимых в форме аукциона иди конкурса. Действующее законодательство по общему правилу не предусматривает возможности передачи имущества, являющегося предметом залога (ипотеки), в собственность залогодержателя. Всякие прямо не предусмотренные законодательством соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства[146]. Возможность передачи предмета залога предусмотрена ст. 55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. от 30 декабря 2008 г.). В соответствии с названной нормой, удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. Соглашение заключается при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Такое согласие может быть дано до заключения договора об ипотеке.
В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, стороны могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем для с$бя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок.
Значение ипотеки в последнее время значительно возросло как в сфере предпринимательской деятельности, вследствие того, что она

является более надежным, а значит, и наиболее предпочтительным способом обеспечения исполнения обязательств юридических лиц перед банками, что немаловажно в условиях нашей развивающейся экономики, так и на потребительском рынке. Ипотека постепенно становится краеугольным камнем в реализации масштабных программ ипотечного жилищного кредитования, призванных способствовать решению одной из острейших социальных проблем — жилищной.
Известны два основания возникновения залога: в силу договора (соглашения сторон); в силу прямого указания закона.
Ипотека, согласно действующему российскому законодательству, может быть установлена на основании договора в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и др.
В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ и п. 2 ст. 1 Закона об ипотеке залог любого имущества, в том числе недвижимого, возникает на ос, новании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. При ‘ этом в законе должно быть предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находя.* щимся в залоге. Непосредственно закон является основанием для возникновения залога в следующих случаях; при купле-продаже с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 488 ГК РФ); для обеспечения исполнения плательщиком ренты своих обязательств перед ее получателем по выплате ренты (п. 1 ст. 587 ГК РФ); при приобретении жилого дома или квартиры на средства кредита банка или иной организации, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 77 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. от 18.12.2006); для обеспечения (п. 1—3 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. от 18.07.2006, 16.10.2006) исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства: а) предоставленный для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указан-

ный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, б) объект незавершенного строительства в случае государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект; в) жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в случае государственной регистрации права собственности застройщика на них.
Правовое регулирование ипотеки осуществляется нормами ГК РФ (в частности, полностью залогу посвящен § 3 гл. 23 ГК РФ), Законом об ипотеке, Законом о государственной регистрации и др. Следует помнить о том, что Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Договор ипотеки, его элементы и существенные условия. Предметом ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат (исключение составляют индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ипотека которых не допускается (ст. 74 Закона об ипотеке); дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; объекты незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ (ст. 5 Закона об ипотеке).
Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки
при условии одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются как к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений, так и к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Принципиальные изменения, касающиеся ипотеки земельных участков, находящихся в публичной собственности, были внесены Федеральным законом от 18 декабря 2006 г. №232-Ф3 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с введеной им ст. 62.1 предметом залога по договрру об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Причем решения об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления, а решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, принимаются органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательств
ом РФ. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. В ст. 446 ГПК РФ, содержащую перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ были внесены дополнения. Суть дополнений сводится к тому, что теперь допускается обращение взыскания на жилое помещение (его части), даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем ему помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, в случае, если оно было заложено по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт; то же касается земельных участков, на которых расположены жилые дома и их части, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности, если они являются предметом ипотеки и на такие земельные участки в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание1.
Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ) как единое целое. Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Следует обратить внимание также и на то обстоятельство, что при ипотеке квартиры (или нежилого помещения) в многоквартирном жилом доме, общее имущество которого, в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ находится в общей долевой собственности залогодателя и других собственников помещений в нем, заложенной считается наряду с помещением соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
‘Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 № 138-ФЭ // СЗ РФ. 2002. №46. Ст. 4532. В действующей редакции см. «Консультант- Плюс».

Субъектами ипотеки являются залогодатель и залогодержатель. Как правило, залогодателем имущества выступает должник по основному обязательству, обеспечиваемому залогом, хотя закон не исключает того, что обеспечение исполнения предоставляется не самим должником по основному договору, а третьим лицом. Тем не менее независимо от того, кто выступает залогодателем (должник или третье лицо), недвижимая вещь, передаваемая в залог, должна принадлежать ему на праве собственности. В отдельных случаях залогодателем вправе выступать и субъект хозяйственного ведения — унитарное государственное или муниципальное предприятие. В соответствии с п. 2 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» государственное или муниципальное предприятие не вправе отдавать в залог принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника имущества.

То же правило распространяется и на казенные предприятия. В отличие от имущества унитарных и казенных предприятий имущество, закрепленное собственником за учреждением или приобретенное за счет средств, полученных по смете, в залог вообще передаваться не может, однако недвижимое имущество, приобретенное на средства, полученные от разрешенной и приносящей доходы деятельности, учреждение вправе сдавать в залог самостоятельно. ,
На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке). Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников (п. 2 ст. 7 Закона об ипотеке).
Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, в принципе возможна и осуществляется в порядке, установленном законодательством для совершения сделок с имуществом подопечных: от имени недееспособных и малолетних выступают их законные представители (опекуны первых, а также родители, усыновители, опекуны вторых), ограниченные в дееспособности граждане, а также несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать такие сделки с согласия попечителей или родителей. Однако в соответствии со ст. 37 ГК РФ на передачу имущества в залог необходимо получить предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Залогодержателем может выступать кредитор по любому гражданско-правовому обязательству, каких-либо специальных требований закон к залогодержателю не предъявляет.
В законодательстве предусмотрены особые требования к форме договора об ипотеке и его содержанию.
Применительно к форме договора об ипотеке следует иметь в виду, что ФЗ от 30.12.2004 №216-ФЗ’ отменено требование об обязательном нотариальном удостоверении договора об ипотеке. В соответствии с п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке установлено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.
Перечень существенных условий договора об ипотеке весьма обширен. Key щественны м условиям договора об ипотеке относятся: предмет ипотеки; его оценка; существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Что касается таких условий, как существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, то они относятся не к отношениям, вытекающим из договора об ипотеке, а к основному обязательству. Размер исполнения основного обязательства передаваемым в залог недвижимым имуществом должен быть определен договором.
При отсутствии соглашения сторон хотя бы по одному из названных существенных условий договор об ипотеке не может считаться заключенным.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Государственная регистрация ипотеки. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации
‘ СЗ РФ. 2005. № 1 (Ч. 1). Ст. 42.

договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения этого договора. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя, такое правило содержится в п. 1 ст. 20 Закона об ипотеке, тогда как в п. 1 ст. 29 Закона о государственной регистрации содержится иное правило, согласно которому государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. Следует обратить внимание на то, что процитированная норма не была изменена, несмотря на то, что в Закон о государственной регистрации вносились изменения практически одновременно с внесением изменений в Закон об ипотеке. По мнению авторов, колдизия в этом случае должна быть разрешена не в пользу более позднего законодательного акта, иначе регулирующего аналогичные отношения, а в пользу специального закона. Это тем более справедливо, что согласно ст. 19 Закона об ипотеке «ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Законом о государственной регистрации», т.е. сам Закон об ипотеке во всем, что касается порядка государственной регистрации ипотеки, отдает преимущество Закону о государственной регистрации, таким образом, после регистрации прав залогодателя на предмет ипотеки государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя.
При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

При государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке, осуществляется внесение в ЕГРП регистрационной записи как о договоре об ипотеке (в подразд. III-4 ЕГРП), так и об обременении права собственности залогодателя на жилое помещение, являющееся предметом договора об ипотеке (в подразд. I1I-2 ЕГРП). Если предметом договора об ипотеке являются несколько объектов недвижимости, то записи об обременении прав на эти объекты недвижимости вносятся в подразд. II1-2 соответствующих разделов ЕГРП по каждому объекту недвижимости.
Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены: договор об ипотеке и его копия; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственная регистрация договора уступки прав по основному обязательству или по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации договора уступки прав должны быть представлены:
договор уступки прав;
документ об уплате государственной пошлины;
ранее зарегистрированный договор об ипотеке.
Ипотека в силу закона (например, в случае продажи недвижимости в кредит с рассрочкой платежа) также подлежит государственной регистрации. Основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона является регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона.
При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Такая регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права
залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
В случае приобретения недвижимого имущества с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, в договоре, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой, достаточно указать название договора или основание, из которого возникло обеспеченное ипотекой денежное обязательство, дату и место заключения такого договора или дату возникновения основания обеспеченного ипотекой денежного обязательства.
Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.
Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.
Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц при непредставлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из следующих документов: договора об ипотеке и его копии; документов, указанных в договоре об ипотеке в качестве приложений; документа об уплате государственной пошлины; иных документов, необходимых для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, в соответствующих случаях представляется закладная, оформленная в соответствии с требованиями Закона об ипотеке (п. 1 ст. 14), а также ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии; несоответствии договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством РФ;
необходимости проверки подлинности представленных документов.
Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий. При невыполнении требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.
При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.
Мотивированный отказ в государственной регистрации ипотеки должен быть направлен залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации.
Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона — на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а при государственной регистрации ипотеки в силу закона — копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РФ

Секция: 10. Юриспруденция

VIII Студенческая международная заочная научно-практическая конференция «Молодежный научный форум: гуманитарные науки»

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ РФ

Как известно, обязательства занимают неотъемлемую часть гражданского оборота. Практически все граждане и абсолютно все юридические лица в своей повседневной жизни вступают в обязательственные правоотношения. Однако само по себе обязательство еще не гарантирует, что оно не будет нарушено. В связи с этим, для придания стабильности гражданским отношениям в законодательстве предусмотрены специальные меры обеспечительного характера, выражающиеся в способах обеспечения исполнения обязательств. Это меры воздействия на должника, целю которых является понуждение его к надлежащему исполнению обязательства.

Среди всех способов обеспечения исполнения обязательств одним из наиболее надежных выступает залог, при этом одним из самых востребованных способов является залог недвижимости — ипотека.

Преимущества ипотеки перед остальными способами обеспечения обязательств вытекают главным образом из ее предмета — недвижимости. Недвижимость обладает высокой стоимостью, она всегда ликвидна и в отличие от остального имущества практически не подлежит износу и не падает в цене. Столь ценные свойства недвижимости способны побудить залогодателей к надлежащему исполнению обязательств.

Объектом исследования является совокупность общественных отношений в сфере гражданско-правового регулирования ипотеки.

Предметом исследования является правовое регулирование ипотеки.

Целью исследования является проведение комплексного анализа правового регулирования ипотеки для выявления правовых и правореализационных проблем в указанной сфере на современном этапе, а также поиск путей их решения.

Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих задач:

  • дать понятие ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств;
  • выявить законодательные проблемы правового регулирования залога недвижимости;
  • сгруппировать правоприменительные проблемы залога недвижимости и предложить пути их устранения путем формулировки законодательных предложений.

В работе были использованы труды таких авторов, как: А.В. Афонина, О.В. Белая, С.П. Гришаев, Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор, Е.С. Демушкина и других. Это теоретическая основа исследования.

Нормативной основой исследования выступают основные нормативноправовые акты по заявленной теме. Прежде всего, это Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс Российской Федерации (ГК РФ), Земельный Кодекс Российской Федерации (ЗК РФ), Федеральный закон «Об ипотеке (за-логе недвижимости)» и другие источники.

Эмпирической основой исследования выступают материалы судебной практики. В работе использовано 20 актов судебной практики.

Методологической основой исследования являются сравнительно-правовой и системный метод, приёмы формальной логики.

1.Общие положения об ипотеке

Основные особенности происхождения, изменения и прекращения правоотношений в сфере ипотечного кредитования, отличающие ипотечное кредитование от остальных форм действующих кредитов, обусловлены правовым режимом предмета залога — недвижимости. Первоначально именно потребность гражданского оборота в развитии настоящего кредита была основным движущим фактором, оказавшим воздействие на создание такового правового режима. Последний, в свою очередь, обусловил особенности правоотношений в сфере ипотечного кредитования [7, с. 22].

Формирование институтов, регулирующих залог недвижимости, определялось двумя главными причинами: формированием правовой конструкции залога недвижимости (под воздействием или без воздействия римского права) и формированием государственных систем регулирования оборота недвижимостей. Подтверждением того, что именно формирование форм действующего кредита, обеспеченного ипотекой недвижимости, дало толчок развитию вотчинной системы, является и внедрение и применение термина «ипотечная система» как синонима «вотчинная система».

Понятие залога в общем и залога недвижимости в частности является одним из самых неоднозначных в отечественной цивилистике.

Hypotheke — термин греческого происхождения, в первый раз в обиход введен Соломоном в начале VI в. до н. э. Ипотекой (с греч. — подпоркой) именовался столб, который располагался на участке земли должника и означал, что участок земли заложен в обеспечение возврата долга по кредиту.

В дореволюционном праве понятие «ипотека» стало популярно с середины XIX в., но в законодательстве не применялся. Залог недвижимости обозначался просто залогом и в этом смысле противопоставлялся залогу недвижимости (закладу).

В российском законодательстве ипотека как форма залогового обеспечения недвижимым имуществом в первый раз закреплена в Законе РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» и окончательно оформилась с принятием в 1994 г. части первой Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Законодатель описывает ипотеку как залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и иного недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ). Из приведенного определения следует, что ипотека представляет собой разновидность залога, выделенную по аспекту предмета — недвижимому имуществу [4, с. 16]. Аналогичная система принята в ряде европейских государств, к примеру, в Венгрии, Чехии.

Отличительной чертой ипотеки является ее предмет: из всех видов имущества им служит только недвижимость. Достоинством недвижимости как предмета залога является следующее:

  • недвижимость сравнительно мало подвержена гибели или внезапному исчезновению, а ее наличие легко проверяется;
  • недвижимость обладает осложненной оборотоспособностью, так как необходима государственная регистрация перехода прав на нее, а в некоторых случаях и сделок с ней, что позволяет контролировать ее отчуждение;
  • стоимость недвижимости имеет общую тенденцию к повышению, что дает кредитору определенную гарантию того, что задолженность будет погашена в полном объеме. Высокая стоимость недвижимости и риск ее потери является мощным стимулом, побуждающим должника к своевременному исполнению своих обязательств.

В силу законной формулы залога ипотека порождает у залогодержателя право в случае несоблюдения должником обеспеченного залогом недвижимости обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед иными кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законодательством, а в предусмотренных законодательством случаях — путем передачи предмета ипотеки в собственность залогодержателя (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Чаще всего залогом недвижимого имущества обеспечиваются обязательства, возникающие из кредитных и заемных обязательств. В судебно-арбитражной практике возникал вопрос о возможности заключения договора ипотеки в обеспечение обеспечения (банковской гарантии, поручительства). Так, по одному из дел, рассмотренных Федеральным арбитражным судом Московского округа, судебная коллегия пришла к заключению о том, что договор ипотеки может быть заключен в обеспечение обязательства по соглашению о предоставлении банковской гарантии [16]. Аналогично положительно судами рассматривается вопрос возможности заключения договора об ипотеке в обеспечение обязательств из договора поручительства [13].

Другая особенность ипотеки состоит в обязательности государственной регистрации ипотеки как обременения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Именно с момента государственной регистрации ипотека считается возникшей для третьих лиц, с этим же моментом закон связывает и возникновение права залога (п. 3 ст. 11).

Ипотека как обременение порождает у собственника соответствующие ограничения по распоряжению предметом ипотеки, которые выражаются в возможности отчуждения заложенной недвижимости, передачи ее в аренду или безвозмездное пользование другим лицам, совершения иных распорядительных сделок только с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК).

В гражданском обороте ипотека выполняет две функции — обеспечительную и оборотную.

Для целей характеристики ипотеки представляется целесообразным выделять следующие типы ипотеки:

  1. По основанию возникновения следует различать договорную ипотеку и ипотеку в силу закона.
  2. В зависимости от разновидностей недвижимого имущества, которое может быть обременено ипотекой, различают: залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества.
  3. В зависимости от факта выдачи закладной законодатель устанавливает две формы ипотеки — с выдачей и без выдачи закладной.
  4. Сообразно рангу ипотечного кредитора ипотека делится на предшествующую и последующую, что связано с обеспечением разрешения коллизии нескольких залоговых прав на одну и ту же недвижимость и определением порядка их реализации.
  5. По объему предоставляемого обеспечения представляется возможным выделять ипотеку с полным обеспечением, при которой требования залогодержателя обеспечиваются в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения (п. 2 ст. 3 Закона об ипотеке), и ипотеку с предельным обеспечением, когда в договоре об ипотеке указана твердая сумма обеспеченных требований залогодержателя, сверх которой он не вправе претендовать на преимущественное удовлетворение за счет стоимости предмета ипотеки (п. 3 ст. 3 Закона об ипотеке).

Проект федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации» в зависимости от степени связанности с обеспечиваемым требованием предусматривает введение акцессорной и независимой форм ипотеки. Первая предполагает указание в договоре об ипотеке данных о существе, размере и сроках исполнения обеспечиваемого обязательства (ст. 303.2), вторая, напротив, с таким указанием не связана и позволяет залогодержателю самостоятельно определять, какое обязательство такой ипотекой обеспечивается (ст. 303.2).

Ипотека оформляется договором ипотеки.

Помимо договора ипотеки права залогодержателя могут удостоверяться выдачей специальной ценной бумаги — закладной. В таких случаях вместе с договором ипотеки в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей, что ее владелец имеет право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Составление и выдача закладной не допускается:

  1. в случае, когда предметом ипотеки является: предприятие как имущественный комплекс или право его аренды; леса или право арены леса;
  2. если сумма долга по денежному обязательству, обеспечиваемому ипотекой, не определена и отсутствуют условия, позволяющие ее определить [31, с. 136].
  3. Закладная упрощает оборот прав, вытекающих из залога недвижимости, поскольку позволяет передавать права на недвижимость без государственной регистрации. Если залогодержатель (в качестве которого традиционно выступает банк) испытывает потребность в преждевременном возврате денежных средств, он может продать закладную иному лицу. Продавая закладные иным лицам гражданского оборота, банк-залогодержатель получает денежные средства для выдачи новых средств (такая операция называется рефинансирование). Проводится подобная операция без согласия заемщика и почти всегда заемщик даже не знает о ее проведении. При этом все условия кредитного договора остаются прежними и отношения по выплате кредита продолжаются с прежним кредитором.

Закладная не является товарораспорядительной ценной бумагой. Это обусловлено тем, что на основании ее выдачи не возникает владение вещью, поскольку залогодатель остается собственником обремененного ипотекой имущества.

Закладная не является эмиссионной ценной бумагой, поэтому ее выпуск, в каком бы количестве он ни осуществлялся, не требует государственной регистрации в соответствии с правилами Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» [34]. Закладная должна иметь внешнее выражение в виде бумаги с набором соответствующих реквизитов. Помимо закладной ипотека дает возможность выпускать и другие ценные бумаги.

Таким образом, ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога.

Правовое регулирование ипотеки осуществляется на основании ГК РФ; законом РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге»; федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; иными федеральными законами и подзаконными актами. В настоящее время ведутся работы по внесению в ГК РФ существенных изменений и поправок. Так, в проекте ГК РФ предусмотрена самостоятельная глава об ипотеке, разъясняющая порядок правового регулирования ипотеки и предусматривающая появление новых видов ипотеки, таких как акцессорная и независимая ипотека.

2.Законодательные проблемы правового регулирования залога недвижимости

В настоящее время, правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) содержит определенные законодательные пробелы.

  1. Представляется, что в Гражданском кодексе РФ необходимо предусмотреть возможность возникновения ипотеки на основании завещания.
  2. Данная необходимость объясняется тем, что такой залог является удобным средством обеспечить всех наследников. Если лишить наследодателя такой возможности, то он будет вынужден или прибегнуть к чрезмерному раздроблению своего недвижимого имущества или к оставлению недвижимости, например предприятия, в общей собственности наследников, несмотря на неспособность или невозможность некоторых из них участвовать в управлении завещанным имуществом.
  3. Таким образом, предлагается дополнить п. 3 ст. 334 ГК РФ следующим абзацем: «…Залог возникает также на основании завещания».
  4. Ст. 1120 ГК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение об абсолютно любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем, а так-же о имуществе, являющемся предметом залога…»
  5. Анализ законодательной базы позволяет сделать вывод о том, что возможен совокупный залог (ипотека сразу нескольких объектов). Согласно ст. 26 Закона «О залоге» если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель вправе по своему выбору получить удовлетворение за счет всего этого имущества, или за счет какой-либо из вещей (прав), сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей (прав), составляющих предмет залога.
  6. При этом, в соответствии с разъяснениями, данными Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке», суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залого-держателя.
  7. В связи с этим предлагается дополнить ст. 340 ГК РФ следующим абзацем: «… Договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, при этом стороны в договоре ипотеки обязаны определить очередность обращения взыскания на заложенное имущество».
  8. Представляется, что положения законов, закрепляющие право залогодержателя предъявлять досрочные требования к залогодателю об исполнении обязательства в случае принудительного изъятия предмета ипотеки государством для государственных или муниципальных нужд, а также в случае реквизиции или национализации такового, не отвечают требованиям разумности и справедливости. В связи с тем, что в вышеуказанных случаях залогодателю предоставляется другое имущество, которое становиться предметом залога, права залогодержателя не нарушаются. У залогодержателя отсутствуют основания для требования досрочного исполнения основного обязательства. В связи с чем предлагается исключить из п. 1 ст. 354 ГК РФ фразу «Залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного за-логом обязательства».
  9. Статья 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» первоначально имела название «Способы реализации заложенного имущества», затем название статьи было изменено Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ на «Реализация заложенного имущества». Однако ни первоначальное ни последующее названия не отражают содержания статьи. В статье даже не упоминается способ реализации заложенного недвижимого имущества путем продажи его залогодателем по договору об ипотеке залогодержателю. В статье устанавливаются отдельные правила реализации заложенного недвижимого имущества на торгах (п. 1, 2) и ограничения по применению отдельных способов реализации предмета ипотеки (п. 2). В п. 3 речь идет не о реализации заложенного недвижимого имущества, а о реализации (уступке) права аренды недвижимого имущества. Таким образом, статью 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» необходимо привести в соответствие с названием, детально определив способы реализации заложенного имущества.
  10. Необходимо сохранить за закладной характер именной ценной бумаги. Для того чтобы закладная как именная бумага не превращалась в «ловушку» для своего потенциального приобретателя, необходимо исключить применение к закладной, а также ко всем именным ценным бумагам, статьи 386 ГК РФ, которая предусматривает, что должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору.

Таким образом, законодательное регулирование ипотеки в настоящее время не совершенно, что требует определенной работы над действующим законодательством.

3.Правоприменительные проблемы правового регулирования залога недвижимости

Законодательные проблемы влекут за собой проблемы правоприменительные.

Так, частыми в судебной практике являются споры, связанные с определением особо важных условий договора.

Президиум ВАС РФ неоднократно указывал, что «существенные условия договора об ипотеке перечислены в пункте 1 статьи 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой» [14]. Из этого исходит и судебная практика [16].

Перед судами встает вопрос о том, как должна быть осуществлена индивидуализация предмета ипотеки. Так, в одном из дел окружной суд признал, что «… ссылка в договоре о залоге на кадастровый номер земельного участка позволяют определить, право аренды какого конкретно земельного участка передается в залог, а также его характеристики…» [17]. Этот же подход был про-демонстрирован и в постановлении ФАС ПО от 19 июня 2011 г. № А65-25257/11-СГ1-9 [18].

Следующая категория судебных споров связана с тем, какое имущество не может быть предметом ипотеки. Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» называет имущество, которое может выступать предметом ипотеки. Однако данного перечня явно недостаточно. Это влечет споры в судебной практике. Так, в судебной практике имеются решения, в которых суды отрицали возможность того или иного имущества быть предметом договора ипотеки. Например, в одном из дел суд признал недействительным договор залога здания, являющегося объектом культуры [19]. В другом деле суд признал невозможным залог учебных помещений [20].

Представляется правильным недопущение в судебной практике залога части здания, права на которую не возможно зарегистрировать отдельно от всего здания. На такой предмет ипотеки невозможно обратить взыскание.

Следующим особо важным условием договора ипотеки и поводом для судебных споров, суды признают залоговую оценку предмета залога.

Оценка предмета залога не является рыночной ценой предмета залога, в связи с чем она может ей вообще не соответствовать, так как она осуществляется по соглашению сторон и для ее определения участие оценщика не является обязательным [22]. В своих решениях суды основываются на том, что несоответствие указанной в договоре об ипотеке стоимости предмета залога его рыночной стоимости не является основанием для признания договора недействительным. Этот тезис не применим к договорам залога земельных участков, так как в соответствии с императивной нормой ст. 67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговая оценка заложенного земельного участка не может быть установлена в договоре ниже его нормативной цены [21].

Еще одна категория спорных дел — это дела об установлении существа, размера и срока исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре ипотеки должно быть указано существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Именно на это и опирается судебная практика [22].

Договор ипотеки должен содержать срок выполнения обеспечиваемого обязательства. При возникновении спора относительно того, выполнено ли это условие в договоре ипотеки или нет, суды, как правило, руководствуются положениями ГК РФ о правилах исчисления сроков. Срок может определяться или указанием календарной даты, или указанием на событие, которое неизбежно наступит. Например, в одном из дел суд признал, что предусмотренное в договоре условие о том, что договор действует до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, не может считаться условием о сроке выполнения обязательства. Согласно ст. 190 ГК РФ установленный срок исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. С учетом указанной нормы установленное в договоре залога условие о совпадении срока действия залога со сроком кредитного договора не является условием о сроке исполнения обязательства. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно, по мнению окружного суда, признал условие о сроке выполнения обязательства несогласованным, а договор ипотеки незаключенным [26].

В другом деле суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и признавая договор залога незаключенным, исходил из факта отсутствия в нем условия о сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, которое является самостоятельным существенным элементом данного института обязательств. При этом суд указал, что установленное в спорном договоре условие о действии договора залога с даты его подписания уполномоченными лицами сторон и до момента исполнения залогодателем своих обязательств по договору не может считаться условием о сроке [27].

В договоре ипотеки также необходимо указывать место заключения обеспечиваемого договора. Вместе с тем, суды полагают, что условие об указании места совершения основного договора будет считаться исполненным и в том случае, если договор ипотеки содержит ссылку на обеспечиваемый договор, а тот, в свою очередь, содержит указание на место его заключения [28].

В случае если ипотекой обеспечивается и неустойка, установленная основным договором за нарушение его условий, размер неустойки и механизм ее исчисления необходимо указывать в договоре ипотеки. Так например, в одном деле заявитель кассационной жалобы полагал, что условие о неустойке не является существенным условием договора займа, требование о включении в договор ипотеки условия о размере неустойки является необоснованным. Суд первой инстанции правильно, по мнению окружного суда, исходил из того, что в соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Такие же требования к содержанию договора ипотеки содержатся в ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Статьей 3 указанного Закона регулируются взаимоотношения сторон по размеру исполнения обязательства. Договором ипотеки, заключенным сторонами, было предусмотрено, что ипотекой обеспечивается как сумма займа, проценты на сумму займа, так и неустойка, если применение таковых будет осуществлено. Следовательно, в договоре ипотеки должно быть согласовано условие о сумме займа, размере процентов на сумму займа, размере неустойки.

Все выше перечисленное неизбежно приводит к выводу о том, что договором ипотеки не могут быть обеспечены обязательства, которые возникнут в будущем. Рассматривая спор о признании недействительным договора ипотеки, суд установил, что согласно условиям этого договора сделки по предоставлению кредитов должны были заключаться путем направления оферты — заявления заемщика и акцепта этой оферты кредитором — банком, и только после такого акцепта денежные средства могут быть предоставлены в качестве конкретного кредита. На момент заключения договора об ипотеке не существовало еще того обязательства, исполнение которого обеспечивалось бы ипотекой. По мнению суда, ни нормы ГК РФ, ни нормы Закона об ипотеке не предусматривают возможность обеспечения ипотекой того обязательства, которое еще только возникнет в будущем [30].

Таким образом, основные проблемы правоприменительной практики связаны с государственной регистрацией залога недвижимости и с определением условий договора ипотеки. Разрешение всех рассмотренных противоречий воз-можно путем более детального законодательного регулирования института ипотеки.

Заключение

В ходе проведенного исследования было дано понятие ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств. В результате комплексного анализа правового регулирования залога недвижимости были выявлены правовые и правореализационные проблемы в указанной сфере на современном этапе.

В настоящее время ведется работа по усовершенствованию ГК Ф. Так, в проекте ГК РФ появится самостоятельная глава об ипотеке, разъясняющая порядок правового регулирования ипотеки и предусматривающая появление новых видов ипотеки, таких как акцессорная и независимая ипотека.

Правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) на современном этапе содержит определенные законодательные пробелы, из-за которых довольно часто возникают всевозможные судебные споры.

В п. 3.1. были выявлены некоторые проблемы правового регулирования залога недвижимости. Для устранения выявленных проблем предложены следующие изменения законодательства:

  1. Предлагается дополнить п. 3 ст. 334 ГК РФ следующим абзацем: «…Залог возникает также на основании завещания».
  2. Ст. 1120 ГК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем, а также об имуществе, являющемся предметом залога…»
  3. Предлагается дополнить ст. 340 ГК РФ следующим абзацем: «…Договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, при этом стороны в договоре ипотеки должны определить очередность обращения взыскания на заложенное имущество».
  4. Предлагается исключить из п. 1 ст. 354 ГК РФ фразу «Залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства».
  5. Предлагается статью 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» привести в соответствие с названием, детально определив способы реализации заложенного имущества.
  6. Предлагается ограничить ответственность залогодателя за начисленные по основному обязательству проценты сроком в два года, предшествующих моменту реализации предмета ипотеки. Установление срока будет не только стимулировать залогодержателя не затягивать принятие решения об обращении взыскания на заложенное имущество, но и защищать залогодателя от «разорительных» процентов, а также позволит ему воспользоваться судебной отсрочкой платежа (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке).
  7. Поэтому в Закон об ипотеке следует внести норму, согласно которой взыскание процентов по обеспечиваемому ипотекой обязательству ограничивается двухгодичным сроком.
  8. Предлагается сохранить за закладной характер именной ценной бумаги.

В п 3.были выявлены правоприменительные проблемы ипотеки. Анализ судебной практики показал, что довольно часто на практике возникают проблемы, связанные с государственной регистрацией залога недвижимости. Основной причиной, препятствующей государственной регистрации договора об ипотеке, является непредставление всех необходимых документов. На практике встречаются случаи, когда при проведении правовой экспертизы представленных документов выявляются разночтения в описании предмета ипотеки. Нередки случаи, когда при государственной регистрации договора об ипотеке, предметом которого является право аренды земельного участка, при правовой экспертизе выявляется нарушение п. 1.1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Зачастую на государственную регистрацию поступают договоры об ипотеке, которые не соответствуют требованиям ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Можно выделить еще такую проблему, как оценка предмета ипотеки.

Следующая группа правоприменительных проблем связана с условиями договора ипотеки. Закон определяет существенные условия договора ипотеки, но не конкретизирует их. На практике этим занимаются судебные органы. Так, анализ судебной практики показал, что суды сталкиваются со сложностями при определении предмета ипотеки, оценке предмета ипотеки; установлении существа, размера и срока исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

Как показал анализ судебной практики часто по одному и тому же основанию суды принимают противоположные решения. Это можно объяснить не-совершенством действующего законодательства. Таким образом, для решения правоприменительных проблем необходимо устранить законодательные пробелы.

Список литературы:

  1. Афонина А.В. Все об ипотеке. — М.: Омега-Л, 2012. — 176 с.
  2. Белая О.В. Проблемы совершенствования законодательства о залоге // Проблемы правоведения. Сборник научных статей молодых ученых юридического факультета. — Калиниград: Изд-во РГУ им. И. Канта, 2012, Вып. 4. — С. 62—68.
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. — № 238—239. — 1994. — С. 43.
  4. Гришаев С.П. Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2012. — № 6. — С. 16.
  5. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости). — М.: Юрист, 2013. — 160 с.
  6. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». — М.: Деловой двор, 2010. — 402 с.
  7. Демушкина Е.С. Проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве. — М.: Юриспруденция, 2011. — С. 22.
  8. Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-I // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. — 1992. — № 23. — Ст. 1239.
  9. Ипотека в России /Под ред. А.В. Толкушкина — М.: Юристъ, 2008. — 288 с.
  10. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2012 г. (по гражданским делам) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ. — 2012. — № 6.
  11. Определение ВАС РФ от 28 апреля 2007 г. № 4436/07 // Вестник ВАС РФ. — 2007. — №. 5.
  12. Постановление ФАС Московского округа от 20 июня 2008 г. N КГ-А40/5232-08 // СПС Гарант, 2013.
  13. Постановление ФАС Уральского округа от 26 июня 2008 г. N Ф09-4554/08-С6 по делу № А50-17307/07 // СПС Гарант, 2013.
  14. Постановление Президиума ВАС РФ от 27 ноября 2011 г. № 9822/11 // Вестник ВАС РФ. — 2012. — № 1.—С. 21.
  15. Постановление ФАС СЗО от 10 февраля 2010 г. № А09-16000/04-23 // СПС Гарант, 2013.
  16. Постановление ФАС ВСО от 28 июня 2007 г. № А19-20768/06-31-Ф02-3815/07 // СПС, Гарант, 2013.
  17. Постановление ФАС ВСО от 28 июня 2009 г. № А19-20768/09-31-Ф02-3815/07 // СПС, Гарант, 2013.
  18. Постановление ФАС ПО от 19 июня 2011 г. № А65-25257/11-СГ1-9 // СПС, Гарант, 2013.
  19. Постановление ФАС СКО от 17 августа 2011 г.; Ф08-3480/2011 // СПС, Гарант, 2013
  20. Постановление ФАС ЦО от 23 ноября 2005 г. № А14-3160-2005/65/32 // СПС, Гарант, 2013.
  21. Постановления ФАС ПО от 16 февраля 2012 г. № А55-5902/12-44 // СПС, Гарант, 2013.
  22. Постановления ФАС СЗО от 27 августа 2012 г. № А44-498/12-С3 // СПС, Гарант, 2013.
  23. Постановление ФАС СКО от 21 декабря 2006 г. № Ф08-6600/20// СПС, Гарант, 2013.
  24. Постановление ФАС ПО от 3 февраля 2011 г. № А06-1457У-4/10 // СПС, Гарант, 2013.
  25. Постановление ФАС УО от 14 августа 2008 г. № Ф09-6885/08-С6// СПС, Гарант, 2013.
  26. Постановление ФАС ПО от 19 сентября 2011 г. № А57-2889/11-6 // СПС, Гарант, 2013.
  27. Постановление ФАС ПО от 6 февраля 2010 г. № А57-3866/10 // СПС, Гарант, 2013.
  28. Постановление ФАС ДО от 12 апреля 2007 г. № Ф03-А51/05-1/211 // СПС, Гарант, 2013.
  29. Постановление ФАС ЗСО от 28 июля 2012 г. № Ф04/3659-1182/А45-2012 // СПС, Гарант, 2013.
  30. Постановление ФАС МО от 20 февраля 2013 г. № КГ-А40/653-13 // СПС, Гарант, 2013.
  31. Толкушин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102 — ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)».—

М.: Проспект, 2012. — 490 с.

  1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ // СЗ РФ. — 1998. — № 7. — Ст. 76.
  2. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. — 1997. — № 30. — Ст. 140.
  3. Федеральный закон от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» // СЗ РФ. — 1996. — № 17. — Ст. 1918.