Может ли жск заключить договор долевого участия

Автор: | 19.12.2018

Оглавление:

Жилищно-строительный кооператив и долевое участие: договор ЖСК и ДДУ отличия и разница, плюсы и минусы

ДДУ – подписывается между застройщиком и дольщиком.

Цель подписания документа – привлечение средств на строительство многоквартирного дома.

О том, что такое ДДУ и ЖСК, в чем отличие долевого участия и ЖСК, чем один договор лучше другого, поговорим в этом материале.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27 . Это быстро и бесплатно !

Договор долевого участия

ДДУ особая форма привлечения средств граждан, где оговаривается конкретная квартира с определенными параметрами и расположением на этаже, ее цена.

Дольщик не считается коммерческим партнером, его риски сведены к минимуму.

В случае расторжения договора возврату подлежат все средства, внесенные дольщиком, плюс оплата неустойки, которая составляет 1/150 часть ставки рефинансирования.

Основные пункты ДДУ:

  • описание объекта, согласно расчетной документации: площадь квартиры, этаж, месторасположение на этаже, параметры при сдаче;
  • сроки сдачи объекта: Устанавливается конкретная дата.

При нарушении сроков строительная компания выплачивает штрафные санкции. Но если она указывает уважительную причину, от штрафов она освобождается;
цена: указывается стоимость квартиры, график ее погашения дольщиком;

гарантии. Устанавливаются для строительства от 5 лет.

Фиксируется в документе, чтобы объект был сдан в соответствующем виде и без брака.

Для технических коммуникаций гарантийный срок устанавливается от 3 лет;

  • перечень документации: список всех документов, согласно которым ведется строительство;
  • ответственность сторон: перечисляются их права и обязанности по отношению друг к другу.
  • Их главное отличие в том, что второй договор не регистрируется в Росреестре и не попадает под действие ФЗ 214. При обращении в суд с таким документом, суд признает его не действительным.

    Жилищно-строительный кооператив

    Вопрос о том, чем отличается ДДУ от ЖСК, возникает достаточно часто. Граждане нередко просят объяснить — ЖСК или ДДУ, что лучше? Поговорим об этом по возможности подробно.

    ДДУ и ЖСК разница:

      Государственная регистрация. Для ДДУ непременным условием является регистрация его в Росреестре. Это позволяет исключить двойную продажу одной и той же квартиры. Для заключения сделки с ЖСК государственная регистрация не требуется. Граждане объединяются на добровольной основе и несут все обязательства за совершенную операцию сами.

    Стоимость квартиры.

    В документе долевого участия безусловно оговаривается цена квартиры, и стоимость не подлежит изменению.

    В договоре с ЖСК предусматривается увеличение стоимости, пайщик несет самостоятельно дополнительные траты, которые возникают при строительстве объекта.

  • Сроки строительства. В ДДУ оговаривается точная дата, не позднее которой жилье должно быть сдано в эксплуатацию. Если застройщик не укладывается в эти сроки, он несет расходы по выплате неустоек и штрафов. В документе, оформленном с ЖСК, точной даты не указывается.
  • Рассрочка на строительство. По ДДУ дольщик должен выплатить всю причитающуюся сумму до момента заселения его в квартиру. У пайщиков ЖСК есть преимущество – они могут продолжать выплачивать свой пай, уже живя в квартире.
  • Прекращение договора. Дольщикам в случае расторжения договора выплачивается вся внесенная ими сумма и еще процент за неустойку. Пайщикам всей суммы никто не выплачивает.

    Теперь что такое ЖСК и ДДУ, понятно. Далее рассмотрим такой вопрос: «Жилищно строительный кооператив и ДДУ, в чем разница между ними?».

    Договоры ЖСК и ДДУ отличия

    Итак, ДДУ и ЖСК отличия: в чем заключаются и видны ли на первый взгляд.

    Дольщику приобретение недвижимости по ДДУ выгодно, он гарантирует наличие лицензии на строительство, прав на землю и не допускает двойного сбыта квартир.

    При его расторжении гражданин получит всю сумму, внесенную им.

    Но в данном документа рассрочка по выплатам не может длиться свыше пяти лет и дольщик должен внести всю сумму к моменту окончания строительства.

    ДДУ – наиболее надежный способ получения гражданином жилья, но более дорогостоящий. На долю ДДУ приходится 60% строящегося жилья.

    При заключении договора с ЖСК пайщик ускоряет процесс оформления бумаг. В стоимость вносимого пая не входит НДС (18%), что делает жилье более дешевым. Срок договора не ограничивается только строительством, он может продлеваться до 20 лет.

    До выплаты всего пая гражданин не имеет права распоряжаться недвижимостью, он не является собственником. Несмотря на кажущуюся дешевизну жилья, приобретенного по договору ЖСК, стоимость квадратного метра постоянно возрастает из-за дополнительных взносов.

    ЖСК – менее надежный, но более дешевый способ получения жилья. На долю ЖСК приходится 30 % жилья.

    ДДУ и ЖСК плюсы и минусы

    Плюсы ДДУ:

      Документ регистрируется в Росреестре и отношения строительной фирмы и дольщика регулируются ФЗ 214.

    Участник долевого строительства может отстаивать свои права в соответствии с Законом о защите прав потребителя.

  • Стоимость оговаривается при начале строительства, и больше застройщик ее не имеет право повысить.
  • Для дольщиков действует поддержка государства по ипотеке.
  • Выплаты штрафов застройщиком при задержке сроков и допущении брака в строительстве.
  • Имеется гарантия на строительный объект до 5 лет.
  • Минусы ДДУ:

    1. Выплата всей суммы на момент сдачи жилья.
    2. Застройщик определяет самостоятельно управляющую компанию. Повлиять на его решение невозможно.

    Плюсы ЖСК:

    1. Длительный срок рассрочки.
    2. Более дешевое жилье.
    3. Право на управление домом переходит к ЖСК, что дает возможность его добросовестного управления.

    Минусы ЖСК:

    1. Возможность двойной продажи квартир.
    2. Нет защиты Законом прав потребителя. Не может требовать качества жилья.
    3. Застройщик ЖСК дольщиков не обязан знакомить с документацией.
    4. Нет фиксации конечной стоимости квартиры.
    5. Пайщик не может воспользоваться государственной ипотекой.
    6. Сложно получить вложенные деньги назад при прекращении договора.

    С вопросом ДДУ или ЖСК, плюсы и минусы разобрались, перейдем к моменту выбора.

    Агентства недвижимости предпочитают реализовывать квартиры при заключении ДДУ.

    Договор защищает права потребителя, является прозрачным и понятным, наиболее безопасный способом получения жилья физическим лицом.

    По договору с ЖСК сам застройщик обычно распространяет квартиры. Кооператив позволяет строительным компаниям привлекать средства до начала работ, также нет затрат времени на регистрацию документов. Данный договор более выгоден застройщику.

    Здесь важно знать: насколько надежен застройщик, ознакомиться с его прошлыми проектами.

    Узнать, как давно он на рынке строительства жилья.

    Главным при покупке жилья является репутация застройщика.

    Какой бы надежный ни был бы договор, если деньги компания растратила, она не сможет построить дом в срок.

    Всю необходимую информацию мы вам предоставили, ну а договор ЖСК или ДДУ выбрать — это решать только вам самим!

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 288-16-27 (Москва)
    +7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

    Пайщик против дольщика / ЖСК или ДДУ?

    15 декабря 2016 года

    Понятия договора долевого участия в строительстве и жилищно-строительного кооператива

    Многие при выборе способа приобретения жилья задаются вопросами:
    “Что выбрать — ЖСК или ДДУ?”
    “В каком случае они получат финансовую выгоду?”
    “Будут ли защищены от действий или бездействий недобросовестных застройщиков?”

    В соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор долевого участия в строительстве представляет собой соглашение между застройщиком и участником долевого строительства в рамках которого, застройщик обязуется в установленный срок ввести в эксплуатацию многоквартирный жилой дом и передать участнику строительства заранее определенный объект недвижимости (квартиру), участник строительства в свою очередь обязуется производить оплату в соответствии с условиями договора.

    Ранее было в сфере недвижимости

    Жилищно-строительный кооператив — это добровольное объединение граждан, которые объединились с целью сложения своих капиталов для строительства жилого дома. Такое объединение, в соответствии со ст. 50 ГК РФ, является некоммерческими организациями, то есть юридическими лицами.

    Таким образом, в первом случае отношения складываются между отдельно взятым дольщиком и застройщиком, а во втором — между объединившимися общей целью людьми и застройщиком.

    Различия жилищно-строительного кооператива и договора долевого участия в строительстве

    При решении вопроса, какой из договоров заключить необходимо обратить внимания на их существенные различия.

    1. Момент заключения. Договор долевого участия в строительстве, в соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» считается заключенным с момента его государственной регистрации, в отличие от него договор с жилищно-строительным кооперативом вступает в силу с момента его подписания. Государственная регистрация дает больше гарантий покупателю недвижимости, так как она исключает возможность повторной продажи жилого помещения. После государственной регистрации строго определен объект недвижимости, который будет передан заключившему договор дольщику.
    2. Стоимость приобретаемого объекта недвижимости. Стоимость жилья, приобретаемого в рамках договора жилищно-строительного кооператива обычно бывает ниже чем при долевом строительстве, но она может меняться во время строительства в связи с дополнительными затратами застройщика, которые не были (или не могли быть) учтены в момент заключения договора. Договор долевого участия в строительстве имеет фиксированную сумму, так как стоимость исчисляется исходя из площади приобретаемой квартиры и стоимость одного квадратного метра не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке ни при каких условиях. Это говорит о большей стабильности договора и о возможности участников строительства рассчитать свои финансовые расходы.
    3. Определение сроков строительства и ответственности за их нарушение.Договор долевого участия в строительстве четко определяет срок сдачи объекта, за нарушение этих сроков застройщик несет ответственность в соответствии со ст. 395 ГК РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в виде неустойки за каждый день промедления, а так же «О защите прав потребителей», которые выражаются в виде штрафов в рамках данного закона, так как участники строительства признаются потребителями. Договор с жилищно-строительным кооперативом может не содержать пункта, определяющего точный срок окончания строительства. Даже если такой пункт присутствует, то законодательство и судебная практика не предусматривают взыскание таких штрафных санкций как при долевом строительстве. Таким образом, при долевом строительстве застройщик будет более внимательно относиться к своим обязанностям.
    4. Внесение оплаты по данным договорам.Договор долевого участия в строительстве предполагает внесение участником денежных средств весь период строительства дома. При заключении договора график платежей составляется таким образом, что бы окончание выплат совпадало с окончанием строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Превышение этого срока, то есть нарушение графика платежей является нарушением со стороны дольщика, если иное не предусмотрено договором или дополнительным соглашением к нему. В отличие от долевого строительства, жилищно-строительный кооператив может предоставить более длительный срок оплаты, но на сумму будут начисляться проценты в размере, предусмотренном договором. Кроме того, каждый пайщик выплачивает еще регулярные взносы за членство в кооперативе, которые не входят в стоимость приобретаемого жилья. Таким образом, уменьшив ежемесячный платеж путем увеличения срока оплаты, покупатель квартиры может, в конечном счете, потратить большую сумму денег.
    5. Особенности расторжения договора. В случае, несоблюдением застройщиком условий договора, например затягивание сроков сдачи объекта, участник долевого строительства имеет право потребовать расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата не только уплаченной суммы, но и всех штрафных санкций, в соответствии с законодательством. Жилищно-строительный кооператив не дает пайщику такой возможности, при выходе из кооператива пайщик может требовать только возврата ему паевых выплат, но членские взносы, которые выплачивает каждый член кооператива, не подлежат возврату. Из этого следует, что расторжение договора долевого участия в строительстве позволяет получить дополнительные денежные компенсации, а выход из кооператива в любом случае влечет за собой финансовые потери.

    Искать решение самому или доверить работу юристу?

    Лучше доверьте работу в сфере недвижимости юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

    Оставьте описание проблемы и юристы дадут совет и сделают наилучшее предложение

    О регистрации договоров долевого участия, заключенных ЖСК в качестве застройщика

    Одним из самых эффективных способов защиты жилищных прав граждан в процедуре банкротства строительных организаций является передача прав застройщика создаваемым «обманутыми дольщиками» ЖСК (N 127-ФЗ). Этот вариант предполагает передачу на баланс жилищно-строительного кооператива недостроенного застройщиком объекта и земельного участка, а также исключение данного объекта из конкурсной массы.

    С учетом последних изменений федерального законодательства в Рабочую группу Президиума Генерального совета Партии «ЕДИНАЯ РОССИЯ» по защите прав дольщиков (далее – Рабочая группа) поступили обращения с просьбой разобраться в юридической коллизии при регистрации ДДУ, заключенных ЖСК.

    Так, первое коллективное обращение поступило от граждан – участников строительства многоквартирного дома в Ленинградской области, застройщик которого не выполнил своих обязательств перед гражданами по передаче квартир согласно договорам долевого участия, зарегистрированным в соответствии с 214-ФЗ. По решению суда, права и обязанности застройщика, равно как и недостроенный дом были переданы созданному гражданами ЖСК.

    В качестве нового застройщика ЖСК «ВЗЛЕТСТРОЙ» зарегистрировал в собственность объект незавершенного строительства; заключил дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, став арендатором вместо предыдущего застройщика; оформил разрешение на строительство, срок действия которого продлен до 25.11.2018г.; получил все технические условия для подключения дома к сетям инженерного обеспечения.

    ООО «КВС» (инвестор строительства) за счет получения от органов власти определенных преференций в качестве компенсации своих затрат выразило готовность принять участие в завершения строительства долгостроя в качестве технического заказчика и генерального подрядчика.

    В результате, было заключено «Соглашение о сотрудничестве при завершении строительства многоквартирного дома…» (далее – Соглашение), сторонами которого выступили Правительство Ленинградской области, администрации двух муниципальных районов, ЖСК «ВЗЛЕТСТРОЙ» и ООО «КВС».

    Помимо преференций от органов региональной власти, ООО «КВС» должно получить 48 квартир в недостроенном доме, свободных от прав третьих лиц. Однако предложенный ООО «КВС» способ передачи этих помещений, согласно которому ЖСК передает все свободные площади аффилированному с ООО «КВС» физическому лицу (которое вступает в ЖСК и начинает обладать правом решающего голоса), а в качестве оплаты получает векселя, которые в последующем путем сложных манипуляций будут передаваться ООО «КВС» в качестве оплаты работ, не является безопасным и «прозрачным» ни по мнению самих дольщиков, ни по мнению Рабочей группы.

    На наш взгляд, наиболее правильным, обоснованным и гарантирующим права как ЖСК и будущих покупателей 48 квартир, так и ООО «КВС», является заключение на все свободные площади договора долевого участия в строительстве в соответствии с 214-ФЗ. С этим предложением согласились все стороны Соглашения.

    Рабочая группа считает, что поскольку ЖСК по сути и по форме является застройщиком и правопреемником ООО «ИСК ЖилСоцСтрой», кроме этого, первый договор долевого участия по данному адресу, обязанности по которому перешли к ЖСК, заключен 10.10.2010г. (договор № 001/Д-Г/35), а проектная и разрешительная документация оформлены в период 2010-2013гг., на ЖСК не должны распространяться требования к застройщику, предусмотренные 304-ФЗ.

    Аналогичным способом с использованием именно такой схемы взаимодействия между ЖСК и застройщиком было завершено строительство проблемного жилого дома в г. Калининграде. Необходимо в этой связи отметить позицию Росреестра Калининградской области, который, всесторонне проанализировав и оценив ситуацию совместно с Правительством Калининградской области, осуществил государственную регистрацию договоров долевого участия, заключенных ЖСК в качестве застройщика, что позволило, в том числе, достроить и ввести в мае 2016 года проблемный дом в г.Калининграде, решить жилищную проблему 44 семей «обманутых дольщиков» и получить квартиры еще 40 гражданам, которые приобрели квартиры у ЖСК по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ.

    Рабочая группа обратилась за разъяснениями в центральный аппарат Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой России) с целью установления единой практики осуществления государственной регистрации в подобных случаях, когда права застройщика переданы ЖСК в рамках процедуры банкротства, когда первый договор долевого участия зарегистрирован, разрешение на строительство получено, а проектная декларация опубликована до вступления в силу норм, обязывающих предоставлять в регистрирующие органы заключение о соответствии застройщика и проектной декларации этим нормам. Обе структуры заняли конструктивную позицию, выражая мнение, что заключение о соответствии застройщика и проектной документации в данном случае не требуется, так как первый договор долевого участия был зарегистрирован до вступления в силу норм, требующих предоставления указанного заключения.

    Повторно Рабочая группа поднимала этот вопрос в понедельник, 18 декабря, на заседании Рабочей группы Государственной Думы по защите прав участников долевого строительства, где заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии – заместитель главного государственного регистратора Российской Федерации Елизарова Галина Юрьевна и директор Департамента жилищной политики Минстроя России – Корниенко Ольга Валерьевна еще раз подтвердили позиции государственных структур по данному вопросу.

    Что выбрать: ЖСК или ДДУ? Разбираемся в отличиях, преимуществах и недостатках

    Распространенная схема реализации квартиры в новострое — участие в долевом строительстве (ДДУ). Но иногда застройщики осуществляют продажу свободных метров через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

    Обе схемы законны, они действуют по согласованию с федеральным законом № 214 от 30.12.2004.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-83-41 . Это быстро и бесплатно !

    Понятия ДДУ и ЖСК

    Любая компания по возведению зданий, придерживающаяся рамок закона, вправе привлечь средства на продажу объекта посредством ДДУ или ЖСК.

    Долевое строительство — договор, где застройщик ручается своевременно возвести многоквартирный объект. Получить согласие на ввод в использование, и передать здание сообщнику долевой постройки. Прочитайте нашу статью о том, что такое долевое строительство

    Кооператив жилья — добровольное сообщество людей посредством членства для постройки жилого объекта. При приобретении квартиры покупатель становится пайщиком. Причина для регистрации права на метры — справка ЖСК обо всей выплате паевого взноса.

    Договор ЖСК необязателен к регистрации в ГУ ФРС (Государственное управление Федеральной регистрационной службы).

    Основные отличия: в чем разница?

    Понятия договоров имеют различия:

    1. Государственная регистрация.
    2. Стоимость постройки.
    3. Сроки строительства.
    4. Рассрочка на возведение.
    5. Прекращение договоров.

    Для ДДУ непременное условие — регистрация в Росреестре (как узнать, зарегистрирован ли ДДУ в росеестре), это исключит повторную продажу. Приобретатель по договору ЖСК не застрахован от вторичной реализации квартир.

    В ДДУ прописана полная стоимость приобретаемого жилья, она не подлежит изменению. ЖСК предусматривает увеличение цены строительства, если застройщик несет дополнительные траты.

    В ДДУ четко оговорены сроки возведения, если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф. В ЖСК этот пункт отсутствует.

    По документу ДДУ покупатель может воспользоваться беспроцентной рассрочкой до момента окончания возведения постройки. По ЖСК возможна рассрочка на более долгий срок, но под определенный процент.

    В случае прекращения действия договора по ДДУ покупатель вернет всю сумму, затраченную на строительство. При договоре ЖСК удается вернуть средства в размере не более 85%.

    По долевому строительству застройщик обязуется предоставить всю необходимую документацию в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной службы) до начала реализации. Обеспечить открытый доступ к договорам и сертификатам. По принципу ЖСК это делать необязательно. Далее мы проведем более подробное сравнение.

    Особенности ДДУ

    Имеется два вида долевого документа:

    1. Старое правило — разрешение на возведение получено до 01. 04. 2005.
    2. Новый договор — после апреля 2005 года.

    Новое постановление обращено на обеспечение заинтересованности дольщиков. Участие в этом виде договора надежнее, но он дороже, чем старое разрешение.

    При подпоясывании документов рекомендуется изучить бумаги компании застройщика: что она строила, где, когда и результат ее деятельности. Проверяются уставные документы, сертификаты, дающие права на возведение объектов.

    Изучаются акты для строительства (экология, фундамент и другие). В отсутствие данных возведение здания незаконно.

    Потенциальный дольщик должен соблюсти правила:

    1. Ознакомиться с проектом строительства.
    2. Просмотреть арендный договор земли под застройку или бумагу о праве собственности участка.
    3. При продаже жилья другой компанией от имени застройщика, прослеживается вся цепочка передачи прав на квартиру.
    4. Средства за ДДУ вносятся через банк, а не кассу компании.

    Бумага долевого участия в постройке содержит в себе адрес объекта: этаж, планировка, площадь. Прописывается тип используемых материалов, применяемых при застраивании. В ДДУ указываются и другие сведения:

    1. Срок сдачи дома.
    2. Цена окончательна, ее изменение, возможно, по результатам обмера БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). В случае увеличения стоимости, покупатель не обязан приобретать объект.
    3. Система возврата финансов в случае просрочки сдачи здания.
    4. Нет третьего лица на помещение. При обнаружении другого собственника, застройщик должен предоставить аналогичный объект или возместить его цену.
    5. Положение об оплате коммунальных платежей до настоящего заселения.

    Иногда компании, имеющие новое разрешение на застройку, предлагают покупателям участвовать в ДДУ по старым правилам. Дольщикам предлагается заключить документ не с самим застройщиком (с землеотводом, лицензией), а с дочерним предприятием. Обосновывая, сто это обходится дешевле. Эти действия незаконны.

    Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

    Строительство по договору ДДУ имеет свои преимущества для приобретателя жилья:

    1. Бумаги гарантируют разрешительную документацию у строительной компании. Покупатель может быть спокоен, что жилье не вторично.
    2. Стоимость договора не изменяется в одностороннем порядке застройщиком.
    3. Прописываются варианты расторжения документа дольщиком или требования неустойки.
    4. Гарантия на новое сооружение.

    Но у ДДУ есть и недостатки, что хорошо для компании:

    1. Из-за регистрации происходит приостановка документов при оформлении квартиры (до трех месяцев).
    2. Отсутствие особых причин расторгнуть бумаги для дольщика.
    3. При прекращении договора в одностороннем порядке покупателем, выплачиваются убытки строительному предприятию.
    4. Платеж за помещение ограничен сроком возведения.
    5. Рассрочка на приобретение — не более 5 лет.

    Принимая участие в долевом строительстве, учитывается как возможность капиталовложения, так и его риск.
    Ознакомьтесь подробнее с этим вопросов в нашей статье Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам.

    Особенности ЖСК

    Жилищный кооператив осуществляется для постройки конкретного здания. Пайщики могут оплатить объект полностью сами или воспользоваться банковским кредитом.

    Участие в ЖСК — дешевый метод приобретения жилья, но более рискованный. Создается объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается ежемесячно вносить средства. Срок накопления — не меньше года.

    С пайщиком заключается договор. До полной выплаты пая, ЖСК — собственник жилья, потребитель не сможет с ним ничего сделать (продажа, сдача в аренду).

    У ЖСК есть свои достоинства приобретения жилья:

    1. Быстрота оформление — договор не регистрируется, отсутствует сложности и дополнительное ожидание.
    2. Контроль строительства и доступ к бумагам компании членами ЖСК.
    3. Длительная рассрочка по платежам.
    4. Сокращение коммунальных оплат, за счет получения прибыли у кооператива.

    Для пайщика приобретение квартиры обуславливается и рисками:

    1. ЖСК — отсутствие штрафов при несоблюдении сроков строительства.
    2. Увеличение цены объекта.
    3. Может существовать ограничение перепродажи пая, после всей выплаты (только членам кооператива).

    Для получения финансов от ЖСК компания не обязана иметь разрешение на постройку, право собственности на землю или ее аренду. Это выгодно для ненадежных застройщиков.

    Так что же выбрать? Кому что выгоднее?

    Ни одна из форм документа полностью не гарантирует покупателю защиту от возможных неприятностей: долгострой, экономическая ситуация, кризис рынка и другие причины.

    При приобретении жилья по ДДУ или ЖСК дополнительная страховка — репутация застройщика. Рекомендуется обращать внимание на компании, просуществовавшие не один год с большой реализацией объектов.

    Репутация нарабатывается с трудом, и предприятия дорожат ей. Но если застройщик нечист на руку и хочет пойти на обман, то он это осуществит и при ДДУ, и при ЖСК.

    При любой схеме покупки квартиры, необходимо просмотреть документы компании. В них содержится информация о фирме и о возводящемся здании. Может показаться, что ЖСК выгоднее строительной организации, чем покупателю. Но при этой схеме у застройщика появляется большая конкуренция на рынке, имеются риски не оправдать постройку.

    При долевом участии на первый план ставится четкие условия договора и регистрация. Это выгодно приобретателям.

    Согласно закону 214 № ФЗ покупатель лучше защищен при долевом участии. Но это не означает, что ДДУ дает абсолютные гарантии, в частности, сроков строительства. При приобретении жилья рекомендуется рассматривать все схемы и выбрать, что конкретно подходит будущему закупщику.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 755-83-41 (Москва)
    +7 (812) 565-33-62 (Санкт-Петербург)

    Что выбрать: ЖСК или ДДУ? Разбираемся в отличиях, преимуществах и недостатках

    Распространенная схема реализации квартиры в новострое — участие в долевом строительстве (ДДУ). Но иногда застройщики осуществляют продажу свободных метров через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

    Обе схемы законны, они действуют по согласованию с федеральным законом № 214 от 30.12.2004.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-83-41 . Это быстро и бесплатно !

    Понятия ДДУ и ЖСК

    Любая компания по возведению зданий, придерживающаяся рамок закона, вправе привлечь средства на продажу объекта посредством ДДУ или ЖСК.

    Долевое строительство — договор, где застройщик ручается своевременно возвести многоквартирный объект. Получить согласие на ввод в использование, и передать здание сообщнику долевой постройки. Прочитайте нашу статью о том, что такое долевое строительство

    Кооператив жилья — добровольное сообщество людей посредством членства для постройки жилого объекта. При приобретении квартиры покупатель становится пайщиком. Причина для регистрации права на метры — справка ЖСК обо всей выплате паевого взноса.

    Договор ЖСК необязателен к регистрации в ГУ ФРС (Государственное управление Федеральной регистрационной службы).

    Основные отличия: в чем разница?

    Понятия договоров имеют различия:

    1. Государственная регистрация.
    2. Стоимость постройки.
    3. Сроки строительства.
    4. Рассрочка на возведение.
    5. Прекращение договоров.

    Для ДДУ непременное условие — регистрация в Росреестре (как узнать, зарегистрирован ли ДДУ в росеестре), это исключит повторную продажу. Приобретатель по договору ЖСК не застрахован от вторичной реализации квартир.

    В ДДУ прописана полная стоимость приобретаемого жилья, она не подлежит изменению. ЖСК предусматривает увеличение цены строительства, если застройщик несет дополнительные траты.

    В ДДУ четко оговорены сроки возведения, если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф. В ЖСК этот пункт отсутствует.

    По документу ДДУ покупатель может воспользоваться беспроцентной рассрочкой до момента окончания возведения постройки. По ЖСК возможна рассрочка на более долгий срок, но под определенный процент.

    В случае прекращения действия договора по ДДУ покупатель вернет всю сумму, затраченную на строительство. При договоре ЖСК удается вернуть средства в размере не более 85%.

    По долевому строительству застройщик обязуется предоставить всю необходимую документацию в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной службы) до начала реализации. Обеспечить открытый доступ к договорам и сертификатам. По принципу ЖСК это делать необязательно. Далее мы проведем более подробное сравнение.

    Особенности ДДУ

    Имеется два вида долевого документа:

    1. Старое правило — разрешение на возведение получено до 01. 04. 2005.
    2. Новый договор — после апреля 2005 года.

    Новое постановление обращено на обеспечение заинтересованности дольщиков. Участие в этом виде договора надежнее, но он дороже, чем старое разрешение.

    При подпоясывании документов рекомендуется изучить бумаги компании застройщика: что она строила, где, когда и результат ее деятельности. Проверяются уставные документы, сертификаты, дающие права на возведение объектов.

    Изучаются акты для строительства (экология, фундамент и другие). В отсутствие данных возведение здания незаконно.

    Потенциальный дольщик должен соблюсти правила:

    1. Ознакомиться с проектом строительства.
    2. Просмотреть арендный договор земли под застройку или бумагу о праве собственности участка.
    3. При продаже жилья другой компанией от имени застройщика, прослеживается вся цепочка передачи прав на квартиру.
    4. Средства за ДДУ вносятся через банк, а не кассу компании.

    Бумага долевого участия в постройке содержит в себе адрес объекта: этаж, планировка, площадь. Прописывается тип используемых материалов, применяемых при застраивании. В ДДУ указываются и другие сведения:

    1. Срок сдачи дома.
    2. Цена окончательна, ее изменение, возможно, по результатам обмера БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). В случае увеличения стоимости, покупатель не обязан приобретать объект.
    3. Система возврата финансов в случае просрочки сдачи здания.
    4. Нет третьего лица на помещение. При обнаружении другого собственника, застройщик должен предоставить аналогичный объект или возместить его цену.
    5. Положение об оплате коммунальных платежей до настоящего заселения.

    Иногда компании, имеющие новое разрешение на застройку, предлагают покупателям участвовать в ДДУ по старым правилам. Дольщикам предлагается заключить документ не с самим застройщиком (с землеотводом, лицензией), а с дочерним предприятием. Обосновывая, сто это обходится дешевле. Эти действия незаконны.

    Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

    Строительство по договору ДДУ имеет свои преимущества для приобретателя жилья:

    1. Бумаги гарантируют разрешительную документацию у строительной компании. Покупатель может быть спокоен, что жилье не вторично.
    2. Стоимость договора не изменяется в одностороннем порядке застройщиком.
    3. Прописываются варианты расторжения документа дольщиком или требования неустойки.
    4. Гарантия на новое сооружение.

    Но у ДДУ есть и недостатки, что хорошо для компании:

    1. Из-за регистрации происходит приостановка документов при оформлении квартиры (до трех месяцев).
    2. Отсутствие особых причин расторгнуть бумаги для дольщика.
    3. При прекращении договора в одностороннем порядке покупателем, выплачиваются убытки строительному предприятию.
    4. Платеж за помещение ограничен сроком возведения.
    5. Рассрочка на приобретение — не более 5 лет.

    Принимая участие в долевом строительстве, учитывается как возможность капиталовложения, так и его риск.
    Ознакомьтесь подробнее с этим вопросов в нашей статье Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам.

    Особенности ЖСК

    Жилищный кооператив осуществляется для постройки конкретного здания. Пайщики могут оплатить объект полностью сами или воспользоваться банковским кредитом.

    Участие в ЖСК — дешевый метод приобретения жилья, но более рискованный. Создается объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается ежемесячно вносить средства. Срок накопления — не меньше года.

    С пайщиком заключается договор. До полной выплаты пая, ЖСК — собственник жилья, потребитель не сможет с ним ничего сделать (продажа, сдача в аренду).

    У ЖСК есть свои достоинства приобретения жилья:

    1. Быстрота оформление — договор не регистрируется, отсутствует сложности и дополнительное ожидание.
    2. Контроль строительства и доступ к бумагам компании членами ЖСК.
    3. Длительная рассрочка по платежам.
    4. Сокращение коммунальных оплат, за счет получения прибыли у кооператива.

    Для пайщика приобретение квартиры обуславливается и рисками:

    1. ЖСК — отсутствие штрафов при несоблюдении сроков строительства.
    2. Увеличение цены объекта.
    3. Может существовать ограничение перепродажи пая, после всей выплаты (только членам кооператива).

    Для получения финансов от ЖСК компания не обязана иметь разрешение на постройку, право собственности на землю или ее аренду. Это выгодно для ненадежных застройщиков.

    Так что же выбрать? Кому что выгоднее?

    Ни одна из форм документа полностью не гарантирует покупателю защиту от возможных неприятностей: долгострой, экономическая ситуация, кризис рынка и другие причины.

    При приобретении жилья по ДДУ или ЖСК дополнительная страховка — репутация застройщика. Рекомендуется обращать внимание на компании, просуществовавшие не один год с большой реализацией объектов.

    Репутация нарабатывается с трудом, и предприятия дорожат ей. Но если застройщик нечист на руку и хочет пойти на обман, то он это осуществит и при ДДУ, и при ЖСК.

    При любой схеме покупки квартиры, необходимо просмотреть документы компании. В них содержится информация о фирме и о возводящемся здании. Может показаться, что ЖСК выгоднее строительной организации, чем покупателю. Но при этой схеме у застройщика появляется большая конкуренция на рынке, имеются риски не оправдать постройку.

    При долевом участии на первый план ставится четкие условия договора и регистрация. Это выгодно приобретателям.

    Согласно закону 214 № ФЗ покупатель лучше защищен при долевом участии. Но это не означает, что ДДУ дает абсолютные гарантии, в частности, сроков строительства. При приобретении жилья рекомендуется рассматривать все схемы и выбрать, что конкретно подходит будущему закупщику.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 755-83-41 (Москва)
    +7 (812) 565-33-62 (Санкт-Петербург)