Выделение земли в ростов

Автор: | 16.02.2019

Как получить Землю (на примере Ростовской области).

Про получение земли

Сразу скажу — я не юрист, и не могу знать всего, что касается получения земли. Кроме того, ситуация с землёй и местные нормативные акты в разных местах очень разные, и невозможно дать одну «инструкцию» для всей России. Но так как далеко не всегда у нас была возможность консультироваться с профессиональным юристов — специалистом по земельному праву, мне самому пришлось кое в чём разобраться. Пытаясь получить ответ на вопрос о том, как можно получить землю для создания экопоселения, какой из вариантов, предусмотренных ныне действующим законодательством, лучше выбрать, я связывался с людьми, так или иначе уже землю получившими, пробовал сам изучать земельное право (и продолжаю следить за изменениями в нём), выяснял подробности, знакомился с опытом наших единомышленников.

В разделе
ЗАКОНЫ И ПОСТАНОВЛЕНИЯ

Вы можете сами прочитать некоторые из них, касающиеся получения земли. Там есть и федеральные, и областные акты Ростовской области. Конечно, далеко не все, но одни из важнейших.

Вообще всякий новый федеральный закон обязательно публикуется в «Российской газете», областной закон Ростовской области — в газете «Наше Время». В городах и районах тоже есть свои «официальные» газеты. В Ростове-на-Дону — это «Ростов официальный», в Аксайском районе — «Победа». Ну и так далее.

Сколько вообще может стоить гектар земли? Если участок в один га оформлять на себя полностью в собственность, с «выделением в натуре» — то от 1,5 — 2 тыс. руб., если вдалеке от городов и дорог. Там хоть у государства бери, хоть у частника выкупай. Аренда, самозахват, невыделенные доли и т.п. — наверно, могут обойтись и дешевле.

Но вот поближе к Ростову, на 50-60 км от города «полная собственность» обойдётся тысяч в 8-10, не меньше. Ещё ближе — счёт уже на десятки тысяч. Рядом с городом, в самом городе, у проездных дорог, ещё в некоторых местах — затраты порядка сотен тысяч и миллионов рублей.

На сегодня мне наиболее подходящими для экопоселений представляются четыре варианта, в зависимости от числа людей, реально готовых к переезду:
покупка участков земли вместе с домами в удалённых населённых пунктах (если готовых менее 15 — 20 человек) подробнее.
использование заброшенных участков в садоводческих товариществах (10 — 100 человек, не могущих или не желающих далеко уходить от города) подробнее.
получение рядом расположенных участков земли для ведения личного подсобного хозяйства (20 — 100 человек) подробнее.
создание нового населённого пункта, нового органа местного самоуправления — «собственной муниципии» (более 100 человек)подробнее.
покупка колхозных паёв земель сельскохозяйственного назначения подробнее.

Эти цифры не установлены законом — это просто мои прикидки, насколько целесообразным будет тот или другой вариант.

Если готовых (не только в мыслях и на словах, но так же и на деле!) к переезду мало, но эти люди способны «оторваться от города», представляют себе, как они будут жить без того, чтобы ездить в далёкий город на работу каждый день, им подойдёт покупка домов в месте с участками земли в дальних сёлах и хуторах. Так как на такие домики спрос очень небольшой, их можно купить дёшево.

Как я узнавал от тех, кто это делал, в дальних хуторах в центральных и северных районах нашей области дом (конечно, не новый, но ещё годный для зимовки) можно купить примерно от 3 до 30 тыс. руб. (В Плато-Ивановке, к примеру — за 10 — 12 тыс. руб.) Вместе с участком земли в полгектара, а то и больше — сразу в частную собственность. Возможна и покупка сразу нескольких домов и участков одним лицом.

По Интернету мне сообщали так же, что и во многих отдалённых районах других областей России цены примерно те же, а то и ещё ниже.

Земли эти не сельскохозяйственного назначения, а «земли поселений» — есть такая категория земель в действующем Земельном Кодексе РФ. Это все земли в черте городов, деревень, посёлков и прочих населённых пунктов. Поэтому с ними меньше будет проблем по поводу «нецелевого» использования, как то: строительство домов и других сооружений, посадка многолетних деревьев и кустарников, и т.д. Кроме того, эти земли давно уже (ещё до выхода нового ЗК) находились в частной собственности и свободном обороте (ровно как и земли приватизированных дачных и садовых участков).

Недостатки: более высокий земельный налог (в черте населённых пунктов он может быть раз в 10 — 20 больше, чем рядом за чертой), большинство участков менее 1 га (желающим гектар придётся возиться с покупкой нескольких рядом расположенных участков, принадлежащих разным людям), необходимость согласовывать строительство и освоение с генпланом (особенно актуально в городах и крупных посёлках), возможны проблемы во взаимоотношениях с местными жителями.

Именно по этому пути пошли наши единомышленники из таганрогской организации «Росток» (http://rostok-t.narod.ru).

Если большинство альтпоселенцев планируют ещё долгие годы работать или учиться в городе, а потому не могут далеко от него оторваться, одним из лучших вариантов получения участков земли вблизи города — освоение брошенных участков в садоводческих товариществах.

Тут наиболее важную роль играет личная договорённость с председателем и правлением с/т.

Часто среди членов товарищества много таких, кто формально остаётся в товариществе и имеет участки, закреплённые за ними товариществом, но не переоформленные ещё в частную собственность этих граждан, но фактически годами не приезжает, ничего на своей земле не делает, и (главное) — не платит членских взносов. И председатель совсем не против, чтоб вместо них в товарищество пришли более ответственные землевладельцы. Таких вот «товарищей» нужно разыскивать и вручать им (под роспись или письмом с уведомлением о вручении) письменный «ультиматум» от имени с/т: или давай заплати членские за все эти годы, или — пиши заявление, выходи из товарищества, отказывайся от своего брошенного участка.

После отказа участок снова переходит в распоряжение с/т как юр. лица (т.е. на деле — правления и председателя), и может быть передан новым членам с/т — нашим будущим экопоселенцам.

Преимущества такого способа получения земли:
часто это единственная реальная возможность получить гектар (или хотя бы полгектара) земли ближе 40 — 50 км от города, прочие способы здесь — слишком дорого, слишком долго, а то и вовсе невозможно;
на таких землях официально разрешается и строительство домов и прочих построек (с соблюдением довольно либеральных «садоводческих» СНИПов), и посадка практически любых деревьев и кустарников, и огородничество, и приусадебное животноводство, и многое другое;
чаще всего эти земли уже приватизированы, и являются собственностью не государства, а садоводческого товарищества (как частного юридического лица). Член с/т может свой участок (или даже несколько) в дальнейшем переоформить на себя, став полноправным частным собственником их. А может и не делать этого, а просто пользоваться землёй, принадлежащей товариществу, как его член. Это будет не приватизация земли (при которой чиновник может дать, а может и не дать), а переход её от одного частного собственника (юр. лица — садоводческого товарищества) к другому частному собственнику (члену с/т — физическому лицу). Но в то же время и не покупка земли у частника, который может запросить за неё сколько вздумается;
наличие готовой инфраструктуры: подводки воды, электричества (не везде), иногда даже природного газа, умощённых дорог, сторожей и прочего;
прямой автобус или электричка от города до садов (по крайней мере, в летний сезон).
возможность получения в дальнейшем статуса посёлка (а некоторые с/т уже расположены в черте поселений, там возможна даже прописка (регистрация)).

Пример успешного использования такого способа получения земли — экопоселения «Исток» и «Единство» в нашей области.

Но в то же время есть и ряд существенных недостатков:
Зависимость от товарищества, необходимость платить ему вступительный и членские взносы, подчиняться решениям общего собрания, правления и председателя. Конечно, для дачника, у которого один участок 6 — 10 соток, взнос в размере 200 — 500 рублей в год и такой же примерно вступительный — невелики затраты. Но для того, кто хочет иметь гектар такой земли, это обойдётся уже в 4 — 5 тыс. рублей в год, а то и больше. Дело в том, что в большинстве товариществ вступительные и членские взносы считаются по числу участков (которые по 6 — 12 соток), а не людей. Впрочем, тут есть возможности к удешевлению: например, один участок брать в собственность, а остальные на первых порах — как в аренду под огороды, договорившись с председателем на 50 — 100 рублей за участок в год. При достаточном количестве активных членов-экопоселенцев можно добиться на ежегодном общем собрании с/т пересмотра размеров этих взносов.
Но всё-таки зависимость от товарищества остаётся даже после того, как экопоселенец станет сам собственником своей земли. (Земля-то полностью его, а вот электричество, вода, дороги, сторожа и прочее — не его же, а товарищества! Значит, и частному хозяину — уже не члену садоводства — придётся подписывать с ним договор, и всё равно платить за пользование всем этим).
Необходимость брать землю маленькими участками (12 — 15 соток максимум). Вначале нужно на каждый разыскать бывшего владельца и получить его письменный отказ (что часто очень не просто сделать). Потом может быть в самом садоводстве придётся рядом расположенные участочки оформлять на разных членов семьи или подставных лиц — если уставом садоводства, решениями его собраний не разрешается выделять несколько участков одному члену).
Ещё тяжелее приходится, когда экопоселенец захочет всю свою землю сделать «полностью своей» — т.е. иметь все участки полностью в собственности. Получаются большие накладные расходы. Так, каждая передача земельного участка (независимо от площади его) от одного собственника к другому требует определённых платных справок и действий (цены приведены для Кагальницкого района Ростовской обл.)

В целом это оптимальный путь для тех, кто работает (и неплохо зарабатывает) в городе, и в дальнейшим не хочет отказываться от своей работы и благ цивилизации, но при этом ещё в свободное время творить своё поместье. Кто вполне согласен не на целый гектар, а на 0,15 — 0,6 га. А так же для тех, кому нужно часто и много вывозить продукцию со своего участка на продажу, или ещё почему-то важна близость к городам и дорогам для своего бизнеса на поселении.

Личное подсобное хозяйство

Ещё вариант — получение земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). До принятия Федерального Закона «О личном подсобном хозяйстве» это был, пожалуй, один из лучших вариантов. Он таким и остаётся, если земля под ЛПХ выделяется в черте населённого пункта (приусадебный участок). Например, земля «под расширение хутора» — ещё не застроенная, но уже входящая в черту населённого пункта, которую теперь пробуют получить экопоселенцы х. Дубовой Белокалитвенского района Ростовской области. А вот если за чертой — это уже будет полевой участок, где не разрешается возведение зданий и строений.

Здесь имеется удачный опыт Олега Кочкина ([email protected]) из Кировской области. Здесь вы можете прочитать его две статьи — в них всё достаточно подробно написано.

Большая часть продукции ЛПХ законом освобождена от подоходного налога. Конкретно: доходы от продажи скота, кроликов, нутрий, птицы, диких животных и птиц (как в живом виде, так и продуктов их убоя в сыром или переработанном виде), продукции животноводства, растениеводства, цветоводства и пчеловодства как в натуральном, так и в переработанном виде. (Налоговый Кодекс РФ, ст. 217 п. 13).

Деятельность по ведению ЛПХ, а так же продажа его продукции, не считается предпринимательской деятельностью и, соответственно, не требует регистрации юрлица или индивидуального предпринимателя и связанных с этим отчётностей и налогов: НДС, налог на прибыль, единый налог и прочие.

Уплачивается только земельный налог (если хозяин не имеет льгот по нему), но за пределами населённых пунктов он сейчас невелик: порядка 50 — 500 рублей за гектар в год. В сельских населённых пунктах — до нескольких сотен рублей, может, где-то до тысячи.

Земля под ЛПХ может предоставляться как из земель сельскохозяйственного назначения, так и из земель поселений. Разумеется, при наличии «свободных» земель в фонде перераспределения — т.е. участков земли, находящихся в государственной (либо муниципальной) собственности, но ещё не переданных никому ни в собственность, ни в аренду, и не используемых.

Возможна и покупка земли у частника для ведения ЛПХ.

«Совсем ничей» земли не бывает — если она не принадлежит гражданину или юридическому лицу, значит, она собственность государства. Могут попасться земли, не прошедшие кадастровый учёт, числящиеся за несуществующим лицом, толком не оформленные и т.п., но стоит ли с такими связываться?

Что можно сказать о недостатках такого способа получения земли? Участки земли фонда перераспределения часто бывают очень большими — далеко не один гектар. Чтобы такой участок в земельном кадастре разделить на несколько участков, нужно провести обмер земли, топосъёмку и сделать проект разбиения (с учётом рельефа местности и пр.), и делать все эти мероприятия придётся за счёт получателей земли (о чём писал и Олег Кочкин). Если землю получает одновременно много людей, то можно делать один обмер на всех — тогда каждому это обойдётся не так уж дорого. Но если готовых людей мало — тогда действительно лучше покупать землю с домами в посёлке, где участки небольшие. Да и каково маленькой группе людей будет обустраиваться «в чистом поле», где ни домов, ни дорог, а до города далеко? К тому же и строить ничего капительного официально не разрешат — при новом-то законе.

Недавно вышло постановление Администрации Ростовской области № 124 от 5 марта 2003 г. «О МЕРОПРИЯТИЯХ ПО РАЗВИТИЮ ЛИЧНЫХ ПОДСОБНЫХ ХОЗЯЙСТВ И ЗАКУПКЕ ПРОДУКЦИИ У НАСЕЛЕНИЯ РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ НА 2003-2005 ГОДЫ». Правда, оно не меняет существующий порядок выделения земли, а в основном касается государственной поддержки существующих ЛПХ, которых, оказывается, в нашей области уже более полумиллиона.

Так же этим летом в Ростовской области был принят Областной закон «О регулировании земельных отношений в Ростовской области» № 19-ЗС от 22 июля 2003 г.. Потом вышла поправка к этому закону, установившая, что в нашей области земля под ЛПХ — не более 1 га на человека и его родственников. А районные и сельские администрации могут сделать этот максимум и меньше (но больше — не могут). Общероссийской же нормы размеров участков земли, предоставляемых платно или бесплатно в собственность или в аренду для ведения ЛПХ — нет вообще. Более того — установление размеров земельного участка ЛПХ закреплено за местными, районными и областными (краевыми) администрациями (да так оно фактически и было до этих законов).

22 мая 2002 г. я разослал 14 заказных писем в районные администрации нашей области с таким вот обращением.

Пожалуй, наиболее сложный вариант — создание собственной муниципии. Формально это возможно: Конституцией и законами предусмотрено создание новых территориальных органов местного самоуправления (ТОС) по инициативе жителей, зарегистрированных (прописанных) на той территории. ТОС-у земля может быть выделена в бессрочное пользование (для физических и негосударственных юридических лиц сейчас остаётся только собственность и аренда земли). Но о том, удалось ли кому на практике осуществить подобное, мне ничего не известно. Кроме создания ТОС и получения земли на него, придётся через областную администрацию пробивать перевод этих земель из категории «земли сельхоз. назначения» в «земли поселений», регистрировать новый населённый пункт в реестре их, также делать генплан и другие проекты, археологические изыскания и экологические экспертизы…

Зато это будет действительно самостоятельное поселение с собственным генеральным планом, который определит правила застройки, нарезки земельных участков (частных и общественных), использования земли. Будет свой выборный глава поселения (он же глава ТОС) и т. д. Но это, похоже, имеет смысл делать только для большого поселения.

Колхозные паи
(и вообще сельхозземли)

Покупка земельных паёв, на которые была формально поделена земля бывших колхозов и совхозов — один из наиболее простых способов получить гектар (и более) земли сразу в собственность.

Формально это земля уже является частной собственностью, и для её приобретения не требуется согласие администрации. Правда, по закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и областному закону, муниципальное образование обладает правом «первой руки» при покупке, и местная администрация должна быть заранее уведомлена о продаже такого участка земли — заказным письмом с уведомлением о вручении или письменным заявлением. Если потом в течение месяца она не ответит на это заявление, либо откажется покупать такой участок земли по такой цене, то в течение года хозяин его может предложить другим покупателям. Но не дешевле, чем предлагал администрации.

Если это доля участка, то тогда — вначале должно быть сделано предложение другим дольшикам, потом — администрации, и только затем — третьим лицам.

При покупки земли в договоре так же должно быть указано, для каких целей приобретается земля — будь то ведение ЛПХ, КФХ, садоводство, огородничество, дачное строительство или что иное. Дальнейшее использование земли уже мало зависит от того, была ли она предоставлена государством для этих целей, или же куплена у частника.

Недостатки в том, что эти участки, как правило, не «выделены в натуре», т.е. в земкадастре отмечен один громадный участок бывшего колхоза, а на руках у землевладельцев — свидетельства о праве на собственность на 1/какую-то долю этого участка. Без указаний, где именно эта доля расположена. А чтобы её выделить в натуре, официально закрепить за собой именно эти конкретные участки, нужно вызывать специалистов районной службы земельного кадастра, чтобы те провели комплекс работ по обмеру, топосъёмке, межеванию и пр. Потом земкадастром будут выданы выкопировки, в которых будет указано, где именно чей участок, каждому из которых будет присвоен отдельный кадастровый номер. Но стоит всё это мероприятие очень недёшево.

Можно, однако, купить целый большой участок по долям на нескольких поселенцев (или на одного из них, или на организацию (юрлицо)), и не проводить выделения в натуре.

Другой недостаток — то, что это земли сельскохозяйственного назначения. На них официально нельзя строить жилые дома — можно только хозпостройки (если эти земли куплены не для ведения ЛПХ).Впрочем, в хозпостройке тоже можно жить сколько угодно времени — никто не запрещает, если ты её хозяин. Правда, зарегистрироваться (прописаться) там нельзя. Впрочем, прописаться можно только в черте населённого пункта в жилом доме — а за чертой, в постройке или просто на участке земли — нельзя. Но ведь можно сохранить и свою прежнюю городскую прописку, либо у кого-нибудь в ближайшей деревне прописаться.

Есть ещё и «подкатегории» сельхозземель: если это пашня или пастбища, то на ней, вообще-то, не разрешается сажать многолетние деревья и кустарники. Для этого есть сельхозземли многолетних насаждений (более подходящие для экопоселения). Можно перевести земли из одной подкатегории в другую, но для этого нужен проект, составленный в НИИГИПРОЗЕМ-е. Тоже обычно дорого (но смотря какой проект и как договориться).

Ещё сложнее и дороже переводить земли сельскохозяйственного назаначения в другую категорию (например, в земли поселений). Во-первых, это только через областную администрацию (независимо от того, где этот участок сельхозземли и в чьей он собственности — частной, муниципальной или областной).

Земельные участки Ростова: что, где, почем

Земельные участки в Ростове один из наиболее дефицитных сегментов недвижимости, особенно если вести речь о малоэтажном строительстве. Среди других мегаполисов России столица Южного округа располагает наименьшими площадями. В результате дефицита земельных участков индивидуальное строительство в Ростове осуществляется преимущественно дорогим точечным методом.

I. Общие сведения о земельных участках Ростова

Непосредственно в Ростове практически не существует крупных земельных участков, позволяющих вести масштабную индивидуальную застройку. Исключение — многочисленные садоводческие товарищества, чья общая площадь, по данным генерального плана, составляет 920 га. Но их главным недостатком является недоразвитость коммунальной
и социальной инфраструктуры.

По данным, предоставленным городским департаментом архитектуры, из 119 товариществ, расположенных на территории мегаполиса, только в 19 можно строить жилье, и в пяти — различные социальные объекты. Следовательно, приобретение земельных участков под строительство дома в Ростове в большинстве садоводческих товариществ малоперспективно.

Поскольку структура узких улочек, не позволяющих продолжать дальнейшее обустройство, здесь уже сформирована, речь можно вести преимущественно о низкокачественных земельных участках Ростова. Хотя на некоторых из них ведется капитальное строительство, зачастую весьма дорогими объектами. Возможно, через десятилетия эти территории как-то будут обустроены эволюционным путем.

Земельные участки и инфраструктура в типичном садоводческом товариществе Ростова.

Несмотря на ущербность инфраструктуры большинства садоводческих товариществ Ростова, продаваемые на них земельные участки пользуются высоким спросом (главное условие — хотя бы частичное наличие инженерии). Типичным недостатком таких земельных участков является отсутствие полноценной широкой дороги с проезжей частью и бордюром.

Отсюда проистекают все дальнейшие сложности: проблемы с проездом транспорта, экстренных служб, доставкой почты. Как правило, земельные участки в Ростове, расположенные на территориях садоводческих товариществ, не имеют возможности подключения к централизованной канализации, которую сюда провести технически невозможно без сноса существующей застройки.

При этом стоимость земельных участков в Ростове достаточно высока, за шесть соток в товариществах зачастую просят 2–3 миллиона рублей. Во многом это объясняется острым дефицитом земли.

«Зеленый» является одним из немногочисленных коттеджных поселков, который уже построен. Расположен в городе-спутнике столицы ЮФО — Чалтыре. Главный секрет успеха в том, что здесь продавились исключительно земельные участки без подряда, пользующиеся в Ростове большим спросом, нежели готовое жилье.

II. Земельные участки и коттеджные поселки Ростова

(Смотрите также: Каталог коттеджных поселков Ростова-на-Дону).

Наиболее активно рынок качественных земельных участков под строительство капитального жилья формируется в пригородах Ростова, где возможно создать качественную инфраструктуру. При этом цены на землю здесь существенно ниже.

Общая их численность на осваиваемых территориях — более тысячи, площадь различная, наиболее ходовыми среди застройщиков Ростова признаны земельные участки в шесть советских соток.

Примерно половина формирующихся под Ростовом загородных комплексов зачастую состоит из одних земельных участков без подряда, со строящейся коммунальной инфраструктурой и социальными объектами. В большинстве своем они заявлены как коттеджные поселки, хотя, строго говоря, не являются таковыми, поскольку застройщики не возводят здесь жилья, предлагая покупателям самостоятельно решать этот вопрос.

Впрочем, по оценкам многих экспертов, спрос в Ростове на земельные участки без подряда выше, чем на коттеджные поселки. Во многом это объясняется меньшими рисками (покупатель жилья в коттеджном поселке одновременно может приобрести и низкокачественный дом, и недостроенную инфраструктуру).

Кроме того, потребности многих покупателей недвижимости в Ростове — построить собственный уникальный дом, что можно реализовать только на земельном участке без подряда. Одновременно большинство коттеджных поселков с возводимым застройщиком жильем также ведет продажи земли в возводимых малоэтажных комплексах.

III. Земельные участки под Ростовом

С осени 2012 года в строящемся под Ростовом коттеджном поселке «Изумрудный», кроме жилья, стали продавать и земельные участки без подряда. Идея заключается в привлечении принципиально новой аудитории покупателей, желающих построить «дом своей мечты». Такие люди никогда не купят готовое жилье.

«Изумрудный» примыкает к построенному небезызвестному элитному дачному комплексу «Янтарный» и по сути своей является его «дополнением», – в соответствии с проектом, рассчитанным для постоянного проживания. Малоэтажный жилой комплекс заявлен как поселок бизнес-класса, такой статус обусловлен, прежде всего, престижной географией, центр Ростова находится в 15-минутной транспортной доступности (на автомобиле).

Площадь земельных участков, продаваемых в полутора километрах от Ростова различна, стоимость – 400 тысяч рублей за сотку. Земельные участки полностью оснащены всеми необходимыми коммуникациями (газ, электричество, централизованное водоснабжение, централизованное канализование, телефон, Интернет, асфальтированные «черновые» внутрипоселковые дороги), плюс – круглосуточная охрана с КПП.

С весны 2013 г. здесь начнется строительство заявленных многочисленных объектов социальной инфраструктуры:

  • cобственного парка;
  • мини-стадиона;
  • соцкульбыта: детского садика, аптеки, салона красоты, ресторана, магазинов, бюро бытовых услуг;
  • тротуаров, парковок, малых архитектурных форм.

Завершение проекта – конец 2014 года. Управлять «Изумрудным» будет организованное ТСЖ.

2. В поселке «Озерный»

Строящийся в восьми километрах от Ростова (в окрестностях Чалтыря) малоэтажный комплекс эконом-класса состоит из 160 земельных участков, продаваемых без подряда. Проектом предусмотрена полноценная коммунальная инфраструктура (от сетей Чалтыря): централизованное водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, современные внутрипоселковые дороги шириной девять метров, способные обеспечить проезд полиции, «скорой помощи». Канализация — автономная.

К социальной инфраструктуре будущего поселка относятся магазин, детская площадка, контрольно-пропускной пункт (поселок будет охраняться), автобусная остановка, с которой можно будет уехать на общественном транспорте в Ростов, ближайший микрорайон мегаполиса – Военвед. Площадь большинства земельных участков — 6 соток, средняя стоимость (по данным на осень 2012 г.) — 790 тысяч рублей за участок.

3. Земельные участки в «Мечте»

Строящийся малоэтажный комплекс «Мечта» является одной из новых очередей пригорода «Янтарный», который начал формироваться еще в 1990-х годах. Традиционно в расположенном в двух километрах под Ростовом пригороде продавались земельные участки, стоимость которых на нынешнем вторичном рынке «Янтарного» достигает 500–600 тысяч рублей за сотку.

«Мечта» как новая очередь популярного пригорода Ростова призвана сделать земельные участки более доступными, стоимость сотки земли — всего 250 тысяч рублей. Площадь объектов – от 4 до 14 соток. К социальной и коммунальной инфраструктуре, которую инвестор взялся ввести в эксплуатацию непосредственно на территории «Мечты», относятся следующие объекты:

  • все коммуникации, включая внутрипоселковые дороги;
  • закрытый проход, ограда, КПП;
  • магазин, кафе, Дом детского творчества;
  • сквер с яблоневым садом.

Общая площадь загородного комплекса «Мечта» — 18 гектар. Размежеванные на ее территории земельные участки вплотную примыкают к пригороду Ростова «Янтарный», где уже сформировалась обширная социальная инфраструктура.

4. Земельные участки в «Париже»

Строящийся в двухстах метрах под Ростовом (на берегу водохранилища «Ростовское море») загородный комплекс «Париж» резко контрастирует с разбросанными по соседству садоводческими товариществами, выделяясь качественной инфраструктурой земельных участков и одновременно демократичными ценами. В настоящее время «Париж» — это 220 участков под индивидуальную застройку, которые полностью оснащены всеми коммуникациями.

К земельным участкам «Парижа» проведено централизованное водоснабжение из Ростова, подземные газопроводы, электросети («воздушка»). К уже сформированной социальной инфраструктуре в загородном комплексе и окрестностях относятся расположенный в поселке магазин, остановки общественного транспорта (150–200 метров). К формируемой — контрольно-пропускной пункт, административное здание, дом быта, еще один магазин, строящаяся по соседству с продаваемыми земельными участками новая дорога в Ростов.

С трех сторон «Париж» окружен рощей, с четвертой к нему прилегает водоем «Ростовское море». Еще одной любопытной достопримечательностью служит расположенная в 200 метрах дача губернатора Ростовской области Василия Голубева (построенная в соседнем поселке Камышеваха).

Реализуя проект «Парижа», застройщик взялся создать в окрестностях Ростова «островок Европы», располагающий земельными участками западного качества. Об этом свидетельствует генплан загородного комплекса, в соответствии с которым ширина построенных улиц «Парижа» составляет 15 метров, ширина фасадов возводимых домов — 25 метров.

С середины 2013 года «Париж» стал полностью готов для постоянного проживания. Сформированные здесь земельные участки Ростова с адресами расположены на четырех улицах:

  • улица Версальская, позиционируемая как элитная для обеспеченных покупателей Ростова, с самыми крупными земельными участками по 10–15 соток и самыми живописными видами;
  • улица Жавель, размежеванная на участки в 7,5 сотки, ориентирована на покупателей
    со средними возможностями;
  • улицы Елисейские поля и Риволи (также для «среднего класса) состоят из участков площадью в 7 соток.

Цены на земельные участки в сравнении со сложившейся в Ростове конъюнктурой приятно радуют. Приобретение семи соток земли здесь обойдется в миллион рублей, в то время как в неблагоустроенных садоводческих товариществах за традиционные шесть советских соток просят по 2–3 миллиона.

5. В «Березовой роще»

Октябрь 2012 г., презентация микрорайона «Березовая роща», где можно купить и земельные участки.

Малоэтажный микрорайон с численностью 2 тыс. человек, расположенный в границах города-спутника Ростова — Батайска. Сейчас здесь строится самый доступный в Большом Ростове одноименный коттеджный поселок «Березовая Роща», а власти Батайска регулярно проводят продажи земельных участков без подряда на периодически организуемых аукционных торгах. Одновременно здесь же запланировано строительство еще одного коттеджного поселка.

Проектом, включенным в генеральный план Батайска, предусмотрена полноценная инженерия для постоянного проживания (сети и дороги), которая частично существовала еще до начала строительства микрорайона, поскольку его территория находится в городской черте. К социальной инфраструктуре относятся контрольно-пропускной пункт, детские площадки, скверики, остановка общественного транспорта, а также школа и детский сад, которые планируется построить за счет бюджета.

Продаваемые земельные участки расположены в 15 километрах от центра Ростова (4 км от центра Батайска). Привлеченный частный капитал должен форсировать процесс освоения этих земель (между инвестором и администрацией города заключено концессионное соглашение).

Строящийся новый пригород Большого Ростова, который в перспективе будет изобиловать земельными участками и индивидуальным жильем. Расположен севернее городов-спутников мегаполиса «Орбитальная-Ростов», а также «Декоративные культуры». Заявлен одним из застройщиков (Азово-Донской девелоперской компанией) как крупнейший в Ростове проект загородных земельных участков.

На самом же деле уже сейчас на территории Щепкинского сельского поселения пребывает несколько застройщиков. К наиболее крупным стройплощадкам в будущем пригороде Ростова, где идет реализация земельных участков, относятся:

Комплекс «Радужный» — 177 размежеванных земельных участков, расположенных в непосредственной близости от Ростова-на-Дону на территории Щепкинского поселения Аксайского района. По заявлению застройщика — «Управляющей компании Щепкино», территория будет оснащена полноценной инфраструктурой, необходимой для постоянного проживания: газом, светом (с собственной подстанцией). Водоснабжение и канализование — автономное, вода — из питьевой скважины, канализация — по современным технологиям (т. е. не выгребные ямы). Площадь участков — 5–10 соток, стоимость — 120 тысяч рублей за сотку (после строительства дома около 200 тысяч рублей придется доплатить за подключение). По данным на осень 2012 года, 40% земельных участков без подряда в этом загородном комплексе Ростова было продано.

Коттеджный поселок «Щепкин», строящийся Азово-Донской девелоперской компанией, осуществляет продажи в том числе и земельных участков без подряда. Позиционируется как коттеджный поселок бизнес-класса. Вниманию покупателя здесь предлагаются земельные участки различных площадей от 3–4 соток. Стоимость — 150–180 тысяч рублей за сотку. Инфраструктура: все коммуникации, вода питьевая, из скважины, канализация централизованная, полноценные дороги, КПП, охрана. За последующее подключение построенного дома к коммуникациям будет взиматься дополнительная плата.

5. Другие земельные участки под Ростовом

«Ореховая роща». Земельные участки по соседству с дачным товариществом «Исток», расположенным в 4,5 км от Ростова-на-Дону, за торговым комплексом «Ашан» и ул. Орбитальной. Проект позиционируется как коттеджный поселок Ростова, состоящий из нескольких сот земельных участков без подряда. Площадь объектов — 5–11 соток, из них 400 (90%) имеют площадь 7,5 сотки и продаются по 120 тыс. рублей за сотку. Инженерия: газ, вода, электроэнергия, дороги щебеночные.

Прилесный — один из крупных жилых комплексов под Ростовом, представляющий собой более тысячи земельных участков без подряда площадью от 5 соток. География — окрестности водохранилища «Ростовское море» в сторону строящегося пригорода «Щепкин. Стоимость — 90–150 тысяч рублей за сотку. Инфраструктура: электричество (проводится), газ (будет в конце 2014 года), вода из скважины, канализация автономная, дороги из тырсы, закрытый въезд, ограждение.

«Алексеево» — крупный загородный комплекс из 600 земельных участков площадью 4–6 соток, расположенный также на территории прилегающего к Ростову Аксайского сельского района. География: трасса М-4, между торговым комплексом «Мега» и «Башнефтью» (северный выезд из Ростова), стоимость земельных участков — 100 тысяч рублей за сотку. Инфраструктура: газ, электросети, централизованная канализация, водоснабжение — автономное. По данным на осень 2012 года, застройщиком получены техусловия на прокладку всех необходимых сетей, началось строительство нескольких домов. Продано 25% земельных участков, основная аудитория покупателей — жители Ростова-на-Дону и Аксая.

Дефицит земельных участков в Ростове и бездействие местных властей в решении жилищного вопроса провоцирует застройщиков возводить на территориях садоводческих товариществ даже… многоквартирные и многоэтажные дома.

Объемы кредитов, выданных Сбербанком донским и кубанским застройщикам за последние годы. Десятикратное отставание Ростовской области также обусловлено нежеланием чиновников развивать инфраструктуру — прежде всего, в мегаполисе.

IV. Земельные участки Ростова-на-Дону

На территории Ростова-на-Дону практически нет места для земельных участков под индивидуальное строительство. На протяжении нескольких лет городские власти предпринимают попытки по их формированию, однако КПД от такой деятельности оставляет желать лучшего.

Продажа земельных участков в Ростове под индивидуальную застройку осуществляется на аукционных торгах. Как правило, это точечные объекты. По оценкам ряда экспертов, в том числе — из других регионов, местные власти проявляют практически полное бездействие по формированию крупных земельных участков в Ростове под строительство. Единственной крупной стройплощадкой-исключением можно назвать Левенцовский район.

Интересно, что к похожему выводу пришел и «Ростов-Дом», обратившись в городской департамент строительства с запросом о формируемых земельных участках. Информацию, почерпнутую из официального ответа руководителя департамента, г-на Иванова, мы публикуем ниже.

Строящийся город-спутник Ростова «Декоративные культуры». Из 50 земельных участков общей площадью 3,74 гектара 49 были проданы физическим лицам в 2009–11 годах. Формирование других объектов под индивидуальную застройку здесь не предусмотрено. Полное завершение инженерного обустройства «Декоративных культур» запланировано на 2015 год, начало ввода первых объектов социальной инфраструктуры — на 2017-й.

Микрорайон «Нива». Помимо имеющейся здесь индивидуальной застройки, чиновники взялись сформировать 88 земельных участков в целях развития в Ростове малоэтажного строительства. Их реализация начнется после выделения бюджетных средств на строительство инфраструктуры.

«Орбитальная-Ростов». Власти планируют сформировать ряд земельных участков на территории возводимого города-спутника, называемой «Орбитальная-2». Ориентировочный срок утверждения проекта — 2014 г.

«Севернее пос. Кумженский». Новый микрорайон Ростова, где также предусмотрено выделение ряда земельных участков под индивидуальное строительство. Их численность и начало реализации проекта пока неизвестны.

Проект элитного загородного комплекса Ростова «Старочеркасская Ривьера» начинался с продаж земельных участков без подряда. Со временем, помимо земли с сетями, покупатели стали совладельцами обширной инфраструктуры, включая персональную набережную.

V. Земельные участки Ростова: интересные факты

Наиболее популярными в Ростове считаются земельные участки площадью в шесть советских соток. Живописный вид окрестностей, роща, а особенно наличие водоема резко повышают спрос на продаваемые под Ростовом земельные участки. В коттеджных поселках, имеющих водоем, главный принцип формирования цен на землю можно сформулировать фразой «чем ближе к воде — тем дороже».

За земельные участки эконом-класса площадью в шесть соток, расположенные в 2–10 километрах под Ростовом (и оснащаемые, по заявлениям застройщиков, всеми необходимыми сетями и качественной дорогой), просят по 700–800 тысяч рублей, а не несколько миллионов, подобно многим садоводческим товариществам с недоразвитой инфраструктурой на территории Ростова. Основная причина объясняется даже не удаленностью земельных участков, поскольку их владельцам Ростов достаточно доступен, а тем фактом, что в садоводческих товариществах идут точечные продажи. Их собственники готовы ждать годами выгодного покупателя, в то время как проекты жилых комплексов под Ростовом изначально подразумевают конвейерный принцип продажи земельных участков без подряда.

Реализация проекта самого дорогого коттеджного поселка в Ростове — «Старочеркасской Ривьеры» также началась с продаж земельных участков без подряда. Во многом это был уникальный проект — первая очередь элитного загородного комплекса, именуемая «Риверсайдом-Ростов», состояла из одних земельных участков. Однако применительно к нашей местной конъюнктуре и менталитету предпринятый шаг позволил начать продажи в «Старочеркасской Ривьере» еще в кризисном 2009 году, когда недвижимость на большинстве стройплощадок простаивала.